Sinds de wet van 13 april 2019 tot invoering van een Burgerlijk Wetboek (en tot invoering van Boek 8 “Bewijs”) kent ons Burgerlijk Wetboek een grondige modernisering. De afgelopen jaren werden stapsgewijs nieuwe boeken toegevoegd aan het (nieuwe) Burgerlijk Wetboek.

Op 20 februari 2025 werd het gewijzigd Wetsvoorstel tot invoering van Boek 7 “Bijzondere contracten” ingediend. Boek 7 biedt een wettelijk kader voor contracten met betrekking tot koop, ruil, huur, bruikleen, diensten, dading, etc.

Met deze nieuwsbrief geven we u een overzicht van de meest relevante vooropgestelde wijzigingen voor uw (lokaal) bestuur. Het één en het ander kan opnieuw worden toegelicht in een in-house opleiding op maat.

Boek 7 steunt op vier kernprincipes: (1) vereenvoudiging, (2) herstructurering, (3) coherentie en dit in het licht van een (4) rechtsvergelijkend perspectief.

Alvorens in detail te treden over de vooropgestelde wijzigingen zoals voorzien in het Wetsvoorstel, is het van belang om u erop te wijzen dat het Wetsvoorstel erin voorziet dat de bepalingen in principe van aanvullend recht zijn, behoudens indien uit de tekst zelf, of de draagwijdte ervan blijkt dat ze een dwingend karakter hebben. Het zal het (lokaal) bestuur in de meeste gevallen dan ook vrij staan om af te wijken van de vooropgestelde bepalingen zoals voorzien in Boek 7.

Uniforme notie van “conformiteit”

Boek 7 introduceert een uniforme conformiteitsnotie die van toepassing is op koop-, huur en dienstenovereenkomsten. Voor huur- en dienstenovereenkomsten is de conformiteitsverplichting, althans wat de benaming betreft, een nieuw concept. Bij koopovereenkomsten zorgt deze verplichting voor één alomvattende regeling waarmee zowel verborgen als niet-verborgen gebreken worden afgedekt. Hierdoor volstaat één enkele vordering in het geval van een conformiteitsgebrek: de vordering wegens niet-conforme levering (art. 7.2.30 BW). Dit verandert de drie afzonderlijke mogelijkheden die onder het (oud) Burgerlijk Wetboek bestaan: de vordering wegens niet-conforme levering, de vordering voor vrijwaring voor verborgen gebreken en de vordering wegens dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak.

Bij een vordering wegens niet-conformiteit onder Boek 7 zijn drie termijnen van belang: de termijn waarbinnen de niet-conformiteit zich moet voordoen, de kennisgevingstermijn en de verjaringstermijn van de vordering.

Voor koop- en dienstenovereenkomsten kan de leverancier (uw lokaal bestuur of uw contractspartij) enkel aansprakelijk gesteld worden indien de niet-conformiteit zich manifesteert binnen een termijn van tien jaar na de levering of aanvaarding van het resultaat van de opdracht. Daarnaast moet de partij die het goed of de dienst ontvangt, het conformiteitsgebrek binnen een redelijke termijn ter kennis brengen van zijn contractspartij. Vanaf dat moment begint de verjaringstermijn van twee jaar te lopen.

Bij huurovereenkomsten gelden andere regels, aangezien de verplichting tot conforme levering hier een voortdurend karakter heeft. De huurder kan zijn verhuurder aansprakelijk stellen voor een niet-conforme levering, zonder dat een voorafgaande kennisgeving vereist is. Zo’n kennisgeving is enkel nodig als u ook een vordering tot compensatie voor gebruiks- en genotsderving wilt instellen.

Eigendomsoverdracht bij authentieke akte

In het Wetsvoorstel van Boek 7 wordt voorzien dat de eigendomsoverdracht slechts plaatsvindt bij het verlijden van de authentieke akte. Ten gevolge van artikel 7.2.18 van het Wetsvoorstel van Boek 7 is het dan ook niet langer noodzakelijk om in de onderhandse overeenkomst de eigendomsoverdracht uitdrukkelijk uit te stellen.

Invoering van een gemeenrechtelijk dienstencontract

Het Wetsvoorstel van Boek 7 voorziet in een vereenvoudiging van de regelgeving inzake dienstencontract door de invoering van één gemeenrechtelijk dienstencontract waar op heden nog een driedeling bestaat door de drie benoemde dienstencontracten: aanneming, lastgeving en bewaargeving.

De invoering van een gemeenrechtelijk dienstencontract brengt een veralgemening van de verantwoordingsplicht met zich mee. Waar deze op heden enkel geldt voor lastgevingscontracten, geldt zij op basis van het Wetsvoorstel van Boek 7 voor het gemeenrechtelijk dienstencontract (art. 7.4.27 BW).

Naast de verantwoordingsplicht worden in Boek 7 ook de samenwerkingsplicht, coördinatieplicht en veiligheidsplicht (in hoofde van de opdrachtnemer) opgenomen (art. 7.4.28 BW).

De theorie van de “ongekende omstandigheden”

Het Wetsvoorstel van Boek 7 voorziet in een wettelijke verankering van de theorie van de “sujétions imprévues”, ofwel de “ongekende omstandigheden” die in de rechtspraak en rechtsleer in het kader van bouwaanneming reeds werd ontwikkeld (art. 7.4.8 BW), doch wordt uitgebreid naar alle dienstencontracten.

Deze theorie voorziet in een uitzondering op de principiële verplichting tot uitvoering van de overeenkomst conform de overeengekomen prijs. Op grond van deze theorie heeft de opdrachtnemer recht op een prijsaanpassing of op een gedeeltelijke of volledige beëindiging van de overeenkomst wanneer hij tijdens de uitvoering van de opdracht geconfronteerd wordt onvoorziene moeilijkheden.

Het gaat hier om moeilijkheden die al bestonden op het moment dat de overeenkomst gesloten werd (wat de theorie onderscheidt van de imprevisieleer), maar die aan de contractspartij op dat ogenblik niet bekend waren en redelijkerwijze ook niet bekend konden zijn.

Bovendien moeten deze moeilijkheden de uitvoering van de overeenkomst buitengewoon bezwaren, zodanig dat de uitvoering van de overeenkomst redelijkerwijze niet langer kan geëist worden.

Dit recht op aanpassing of beëindiging geldt echter alleen als de moeilijkheden niet aan de contractspartij toerekenbaar zijn en als de wet / de overeenkomst deze mogelijkheid niet uitdrukkelijk uitsluit.

Oplevering in twee fases

Wanneer een dienstencontract betrekking heeft op een onroerend bouwwerk, is het gebruikelijk om de oplevering in twee fasen te laten verlopen: een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering. Elke fase heeft daarbij een eigen betekenis en eigen rechtsgevolgen.

Deze contractuele praktijk wordt door het Wetsvoorstel van Boek 7 wettelijk verankerd en kan voortaan worden toegepast op alle dienstencontracten (art. 7.4.48 BW). In bepaalde gevallen, zoals bij woningbouw, is een voorlopige en definitieve oplevering zelfs verplicht (art. 9 Woningbouwwet).

Vergoeding voor inrichtings- en veranderingswerken bij het einde van de huur

Het Wetsvoorstel van Boek 7 vult de lacune in het gemeen huurrecht over inrichtings- en veranderingswerken in. Het gemeen huurrecht voorziet (in tegenstelling tot bijvoorbeeld de handelshuur en de pacht) op heden immers niet in een regeling voor veranderingswerken door de huurder en de vergoedingsregeling die daarmee in verband staat.

Onder het algemeen recht is de huurder in principe verplicht om het gehuurde goed terug te geven in dezelfde staat als deze waarin hij/zij het heet ontvangen. Bijgevolg kan de huurder zonder akkoord van de verhuurder slechts verwijderbare werken uitvoeren.

Het Wetsvoorstel van Boek 7 voorziet in een regeling omtrent de vergoeding voor deze werken wanneer de overeenkomst hierin niet voorziet.

Net zoals bij natrekking zal de verhuurder een vergoeding moeten betalen op grond van de leer van de ongerechtvaardigde verrijking op grond van de meerwaarde, zonder dat de vergoeding hoger kan zijn dan de kost die huurder zelf heeft gedragen.

Voormelde vergoedingsregel geldt slechts indien het verwijderbare inrichtings- of veranderingswerken betreffen die de huurder wenst te behouden, of toegelaten niet-verwijderbare inrichtings- of veranderingswerken.

***

GD&A Advocaten staat klaar om een antwoord te bieden op al uw vragen en bekommernissen aangaande de impact van de vooropgestelde wijzigingen van (het Wetsvoorstel van) Boek 7.

GD&A Advocaten biedt tevens in-house opleidingen op maat m.b.t. de relevante herzieningen van het Burgerlijk Wetboek voor (lokale) besturen (Boek 3, 5, 6, 7, ...).

Bij vragen kan u steeds contact opnemen met Mr. Willem Mariën.