Op 9 december 2020 werd in het Vlaams Parlement het voorstel van decreet tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009, wat de woonreservegebieden betreft, ingediend. De Raad van State heeft recent zijn bedenkingen geformuleerd bij het voorstel van decreet in het advies van 11 februari 2021.

Het voorstel van decreet beoogt een eenduidig regime te bewerkstelligen voor de ‘woonuitbreidingsgebieden’, ‘reservegebieden voor woonwijken’, ‘woonreservegebieden’ en ‘woonaansnijdingsgebieden’. In hoeverre houdt deze eenduidigheid een beperking in wat betreft de ontwikkelingsmogelijkheden voor woonuitbreidingsgebieden? Wij nemen het oude en het nieuwe regime hierna onder de loep.

De Raad van State lijkt alvast kritisch omtrent verschillende onderdelen van het voorstel van decreet. Inzake de gemeenteraadsbesluiten tot vrijgave wijst de afdeling Wetgeving op de rechtspraak volgens dewelke een gewestplanvoorschrift uit zichzelf rechtsgevolgen moet ressorteren, en dat het in dat licht onwettig is om de uitvoering van dat voorschrift afhankelijk te stellen van de (latere) opmaak van een ander plan of van nog door de overheid te nemen beslissingen tot inrichting. Bijkomend wijst de afdeling Wetgeving er op dat door de indieners van het voorstel moet worden nagegaan of de door hen vooropgestelde stolp over de woonreservegebieden terzake dienend is om de beoogde doelstelling te bereiken en dat één en ander evenmin disproportioneel is. Tot slot wordt door de afdeling Wetgeving verzocht om het toetsingskader van de vrijgavebesluiten nader te duiden.

Een stolp plaatsen over de woonreservegebieden oogt volgens de afdeling Wetgeving aldus evenmin een evidentie.

Ook aangaande de overige onderdelen is de Raad van State terughoudend. Zo legt de afdeling Wetgeving de link met het arrest nr. 145/2019 van het Grondwettelijk Hof - waarbij artikel 5.7.1 VCRO werd vernietigd - voor wat betreft de regeling voor de restpercelen. Er zal bijgevolg voor de restpercelen in een procedure moeten worden voorzien met minstens gelijkaardige waarborgen zoals bij het wijzigen van andere gewestplanvoorschriften. Zoniet, dreigt de regeling onwettig te worden bevonden.

De afdeling Wetgeving wijst tot slot op de mogelijke plan-MER-plicht zonder te besluiten met een pasklaar antwoord. Het strekt luidens de Raad van State tot aanbeveling om in de toelichting bij het voorstel uiteen te zetten hoe aan de verplichtingen van Plan-MER-Richtlijn wordt voldaan.

Vanuit de Raad van State krijgen de indieners aldus nog enkele reflectietaken. Nemen zij deze niet ter harte, dreigt de wettigheid van de nieuwe regeling op losse schroeven te komen staan.

I. Belangrijke inperking van de bestaande aansnijdingsmogelijkheden

Vanaf de inwerkingtreding van dit voorstel van decreet zal niet langer toepassing gemaakt kunnen worden van het voorschrift van artikel 5.1.1 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen, noch van de bijzondere bestemmingsvoorschriften voor reservegebied voor woonwijken, woonreservegebied of woonaansnijdingsgebied.

Gebieden die als ‘reservegebieden voor woonwijken’ zijn aangeduid, kunnen op initiatief van de Staat, de gemeente of vereniging van gemeenten, worden bestemd voor de aanleg van woonwijken die als een stedenbouwkundig geheel zijn opgevat. Daarin zijn toegelaten sociale en middelgrote woningen, kleine landeigendommen en middelgrote woningen, groene ruimten en socio-culturele inrichtingen alsmede voorzieningen voor handel, dienstverlening, ambachten en diverse kleinbedrijven die voor het normaal functioneren van de woonwijk nodig zijn.

Het bijzonder voorschrift ‘woonreservegebieden’ bestemt deze gebieden voor wonen en aanverwante activiteiten (cfr. art. 5.1.0 Inrichtingsbesluit). Deze gebieden kunnen enkel worden ontwikkeld op initiatief van de overheid nadat de noodzaak tot aansnijden is komen vast te staan n.a.v. een woonbehoeftestudie én de stedenbouwkundige aanleg van het gebied met de bijhorende voorschriften werd vastgesteld in een BPA (of RUP).

Woonaansnijdingsgebieden zijn bestemd voor wonen en aanverwante activiteiten zoals bedoeld in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972. Deze gebieden mogen alleen ontwikkeld worden op initiatief van de overheid.

De woonuitbreidingsgebieden kunnen tot op heden geordend worden door een RUP of plan van aanleg (cfr. art. 5.6.5 VCRO), door aanvragen van sociale woonorganisaties (zoals voorzien in de specifieke regeling van art. 5.6.6, §1 VCRO), door ontwikkeling na een principieel akkoord (zgn. PRIAK) van de deputatie, of overeenkomstig het gewestplanvoorschrift zelf (art. 5.1.1. Inrichtingsbesluit), hetwelk woonuitbreidingsgebieden uitsluitend bestemt voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid niet heeft beslist over de ordening van het gebied met een BPA (of een RUP), of middels een verkaveling.

De rechtspraak heeft zich in het verleden niet altijd op even eenduidige wijze uitgesproken over de mogelijkheden om een (isoleerbaar) deel van het woonuitbreidingsgebied te ontwikkelen middels een groepswoningbouwproject. Volgens bepaalde rechtspraak moet de ordening van het gebied betrekking hebben op het gehele woonuitbreidingsgebied (bv. RvS 17 juni 2020, nr. 247.817). In die optiek heeft het nieuwe decreet inzake woonreservegebieden tot doel om deze onduidelijkheden weg te werken en een uniforme regeling in het leven te roepen.

Met het nieuwe decreet komen de aansnijdingsmogelijkheden middels PRIAK’s of via rechtstreekse (globale) verkavelingsaanvragen of stedenbouwkundige aanvragen voor groepswoningbouwprojecten te vervallen.

II. Nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden

In het decreet wordt de aansnijdingsmogelijkheid voor sociale woonorganisaties behouden, maar er worden specifieke voorwaarden aan verbonden. Daarnaast wordt er een sui generis-procedure tot vrijgave van het woonreservegebied aan de hand van een gemeenteraadsbesluit in het leven geroepen. Ten slotte houdt het decreet een regeling in voor bestaande niet-vervallen vergunningen en voor restpercelen

A. Sociale woonorganisaties

In de geldende decretale bepalingen van de VCRO is een bijzondere regeling opgenomen voor de aansnijding van reservegebieden door sociale woonorganisaties. De uitzonderingsregeling voor sociale woonorganisaties is met het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid ingevoerd om het patrimonium van sociale huisvestingsmaatschappijen te vrijwaren en hen toe te laten hun taken op het vlak van sociale huisvesting te vervullen.

Wegens de afstemming van die regeling op het gewestelijke en het lokale woonbeleid (met inbegrip van taakstellingen voor betaalbaar wonen) wordt ze behouden. Om ruimtelijke ‘spaarzaamheid’ te bewerkstelligen, wordt die mogelijkheid wel beperkt tot gronden die op 31 maart 2021 al eigendom zijn van de sociale woonorganisatie. Het is vooralsnog niet bekend of deze datum nog gaat bijgestuurd worden.

Dit betekent overeenkomstig art. 13 van het voorstel van decreet (toekomstig art. 5.6.14, eerste lid, 6° VCRO) dat de authentieke akte met betrekking tot die gronden uiterlijk op die datum moet zijn verleden. In datzelfde artikel is bovendien uitdrukkelijk sprake van “in eigendom van de sociale woonorganisatie”, hetgeen noodzakelijkerwijze impliceert dat de sociale woonorganisatie over een eigendomsrecht dient te beschikken over de gronden. Gelet op de strakke deadline zal het aldus haast onmogelijk zijn om nog bijkomende gronden te verwerven.

B. Gemeenteraadsbesluiten tot vrijgave van een woonreservegebied (of een samenhangend deel ervan)

De gemeente krijgt de verantwoordelijkheid om middels een gemeenteraadsbesluit tot vrijgave zelf aan te duiden waar het wenselijk is om te ontwikkelen dan wel de openruimtebestemming te bestendigen. Dit kan ambtshalve op initiatief van het college van burgemeester en schepenen, maar het college kan ook verzocht worden door een ontwikkelaar om een initiatief te nemen.

Een zakelijk gerechtigde binnen het gebied (of een gevolmachtigde) krijgt met andere woorden de mogelijkheid om ‒ voorafgaand aan een gemeentelijk initiatief – op basis van een concreet uitgewerkt, kwalitatief projectvoorstel (inclusief duiding van de inpasbaarheid ervan in de omgeving) een principestandpunt van het college van burgemeester en schepenen te vragen in een projectvergadering. Als die projectvergadering uitmondt in een gunstig verslag over een bepaalde visie op de invulling van het gebied, kan de gemeente beslissen om het traject dat uitmondt in een desgevallende gemeenteraadsbesluit, op te starten.

De aanvrager dient ook aan te tonen dat hij in staat is om een maatschappelijk gewenst en kwaliteitsvol ruimtegebruik als vermeld in artikel 1.1.4 VCRO tot stand te brengen in het woonreservegebied of in een samenhangend onderdeel ervan.

Het uitgangspunt in het voorstel van decreet is dat woonreservegebieden hun reservekarakter behouden. Er is met andere woorden een ‘exequatur’ van de gemeentelijke overheid nodig om het gebied (volledig of gedeeltelijk) in ontwikkeling te brengen.

De afdeling Wetgeving stelde echter de vraag hoe deze regeling zich verzoent met de rechtspraak volgens dewelke een gewestplanvoorschrift uit zichzelf rechtsgevolgen moet ressorteren, en dat het in dat licht onwettig is om de uitvoering van dat voorschrift afhankelijk te stellen van de (latere) opmaak van een ander plan of van nog door de overheid te nemen beslissingen tot inrichting.[1]

De gemachtigde heeft op de vraag van de afdeling Wetgeving geantwoord dat de geciteerde rechtspraak niet naar analogie kan worden toegepast in dit geval, gezien er niet wordt ingegrepen in de toepassing van de gewestplanvoorschriften zelf. De woonuitbreidingsgebieden worden immers slechts tijdelijk onder een stolp geplaatst, hetgeen impliceert dat de rechtstreekse aansnijdingsmogelijkheid niet langer kan worden gehanteerd. Daarnaast houdt de regeling volgens de gemachtigde geen schending van het standstill-beginsel in, en moet er thans ook al te allen tijde rekening gehouden worden met het reservatair karakter van de bestaande woonuitbreidingsgebieden (bij de beoordeling van een aanvraag tot rechtstreekse aansnijding middels groepswoningbouw).

Het decretaal regime plaatst aldus een bijkomende grendel op de aansnijding van de gebieden, voorafgaand aan de beoordeling van vergunningsaanvragen.

De afdeling Wetgeving stelt dan ook terecht de vraag welke mogelijkheden private eigenaars van een perceel in woonreservegebied vanaf de inwerkingtreding van het aan te nemen decreet hebben om een aansnijding van een woonreservegebied te bewerkstelligen en of ze dan in deze periode niet de facto te maken krijgen met een bouwverbod.

De gemachtigde wijst daaropvolgend op de regeling inzake het vrijgavebesluit, dewelke het mogelijk maakt om alsnog een ontwikkeling van het gebied te bekomen. Een weigering tot vrijgave kan het voorwerp uitmaken van een toetsing door de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarnaast wijst de gemachtigde op de mogelijkheden inzake restpercelen en op de overgangsmatige regelingen.

De voorgestelde decretale ingreep kan echter volgens de afdeling Wetgeving worden aangemerkt als een inmenging in het eigendomsrecht van de betrokken eigenaars. Hierbij wijst de Raad van State op de rechtspraak van het Grondwettelijk Hof waaruit volgt dat elke inmenging in het eigendomsrecht een billijk evenwicht moet vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom en er een redelijk verband van evenredigheid moet bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel (cfr. proportionaliteitsbeginsel)..[2]

Niettegenstaande de in de voorgestelde regeling opgenomen waarborgen dient volgens de Raad van State, mede gelet op de door de gemachtigde gegeven toelichting, te worden benadrukt dat door de indieners van het voorstel moet worden nagegaan of de door hen opgelegde beperkingen in de vooropgestelde regeling terzake dienend zijn om de beoogde doelstelling te bereiken en dat ze evenmin disproportioneel zijn.

De nieuwe regeling lijkt in de praktijk ook (minstens) aanleiding te zullen geven tot burgerrechtelijke aansprakelijkheidskwesties. Indien een perceel wordt verkocht gelet op een weigering tot vrijgave, zal de verkoper zich immers gegriefd voelen indien de koper nadien wel een vrijgavebesluit bekomt voor een gelijkaardige ontwikkeling. Tevens valt niet uit te sluiten dat een ontwikkelaar zich gegriefd zal voelen bij een steeds wederkerend of onwettig weigeringsbesluit tot vrijgave.

Het zal aldus zaak zijn voor de lokale besturen om bij elk besluit aangaande al dan niet vrijgave oog te hebben voor een eventuele aansprakelijkheidsclaim. Zeker daar ook bij de Raad van State een schadevergoeding tot herstel kan worden geïnitieerd.

Nochtans lijkt het voorstel van decreet ook voordelen te kunnen bieden, zoals in het voorstel uiteengezet:

“door de planologische component van een gemeenteraadsbesluit tot vrijgave van een woonreservegebied is een duurzame en kwalitatieve ontwikkeling mogelijk, waardoor de ontwikkeling niet beperkt blijft tot monotone groepswoningbouw. Daardoor kunnen meer kwalitatieve invullingen met onder meer ook maatschappelijke functies en ruime groenvoorzieningen worden gerealiseerd“

Naast woonfuncties kan immers ook worden voorzien in verweefbare functies, publieke ruimte en groenvoorzieningen.

Er worden tevens geen decretale verplichtingen over de woonbehoefte opgelegd voor de eventuele vrijgave van een (deel van een) woonreservegebied.

De gemeenteraad neemt de eindbeslissing evenwel in elk geval conform de gemeentelijke ruimtelijke beleidsopties (de algemene beleidsvisie over het ontwikkelingsperspectief), die zijn opgenomen in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, het gemeentelijk of intergemeentelijk beleidsplan ruimte of in een voldoende publiek bekendgemaakte beleidsmatige gewenste ruimtelijke ontwikkeling, vermeld in artikel 4.3.1, §2, eerste lid, 2°, a). De meest actuele visie is daarbij klaarblijkelijk bepalend.

De vraag rijst hier wat de verhouding is tussen het bindend gedeelte van een ruimtelijk structuurplan of de ‘bindende’ beleidskaders enerzijds, en gemeentelijke beleidsvisie neergeschreven in een publiek bekendgemaakte BGO, anderzijds. Deze verhouding werd verduidelijkt door de gemachtigde zoals te lezen valt in het advies van de afdeling Wetgeving van de Raad van State.[3]

De verhouding tussen de algemene beleidsvisie vervat in een ruimtelijk structuurplan, een ruimtelijk beleidsplan of een beleidsmatig gewenste ontwikkeling, wordt door de gemachtigde geduid middels de volgende voorbeelden:

• Indien het structuurplan in de bindende bepalingen stelt dat een bepaald woonreservegebied tot openruimte of bos zal omgezet worden, lijkt een beleidsmatig gewenste ontwikkeling in rede niet anders te kunnen oordelen.
• Indien het structuurplan geen uitspraken doet over de aansnijding van het gebied of indien de planhorizon van het structuurplan en de daarin opgenomen visie op het gebied reeds verstreken is, kan in een beleidsmatig gewenste ontwikkeling een beleidsoordeel worden geveld. In dat geval dient o.i. niet overgegaan te worden tot een aanpassing van het structuurplan of de integrale vervanging van het structuurplan door een beleidsplan ruimte.
• In de situatie waarbij een structuurplan of beleidsplan ruimte de aansnijding van het gebied vooropstelt, kan een beleidsmatig gewenste ontwikkeling zich verder uitspreken over de concrete invulling van het gebied.

De afdeling Wetgeving adviseerde uiteindelijk om deze duiding in de toelichting bij het voorstel op te nemen.

Opgelet dient steeds te worden voor het beperkt schorsings- en vernietigingstoezicht door de Vlaamse Regering. Tot schorsing of vernietiging kan echter enkel worden overgegaan bij:

• Kennelijke onverenigbaarheid met het vigerende beleidsdocument van de gemeente (structuurplan, beleidsplan of beleidsmatig gewenste ontwikkeling);
• Strijdigheid met bekendgemaakte gewestelijke bestuurshandelingen of beleidsbeslissingen over ruimtelijke plannen, projecten of de vrijwaring van het waterbergend vermogen in bepaalde gebieden;
• De niet-naleving van een substantiële vormvereiste.

Een vrijgavebesluit bepaalt op verordenende wijze de ordening van het gebied op het vlak van toegestane functies, inrichting en beheer, het kan vergezeld zijn van een grafisch plan, en wordt opgenomen in het plannenregister. Niettemin wordt een vrijgavebesluit niet vastgesteld volgens de procedure om een ruimtelijk uitvoeringsplan (met inbegrip van de ermee verbonden waarborgen).

Een vrijgavebesluit kan lasten opleggen om de omgevingskwaliteit van een woonreservegebied en zijn omgeving te verhogen. Die lasten kunnen onder meer betrekking hebben op het versterken van de landschappelijke inpasbaarheid en de groenblauwe dooradering, de vrijwaring of de verwezenlijking van gemeenschappelijke ruimten en gemeenschappelijk groen, de integrale toegankelijkheid, klimaatbestendigheid, energetische optimalisatie, een kwaliteitsvolle verweving van functies, en zuinig en duurzaam ruimtegebruik. Zij kunnen geheel of gedeeltelijk de vorm aannemen van de storting van een bedrag dat bestemd wordt voor de uitvoering van voornoemde handelingen en werken (financiële last).

De lasten worden overgenomen in omgevingsvergunningen in het woonreservegebied, of in overeenkomsten tussen de gemeente en de aanvrager van een omgevingsvergunning die voorafgaand aan de afgifte van een omgevingsvergunning worden gesloten.

Hierbij rijst wel de vraag of maatregelen inzake de landschappelijke inpasbaarheid en de groenblauwe dooradering, kwaliteitsvolle verweving van functies, en zuinig en duurzaam ruimtegebruik niet eerder beschouwd moeten worden als voorwaarden dan als lasten. Deze kwalificatie heeft onder andere gevolgen m.b.t. de uitvoerbaarheid van de vergunning en de geboden rechtsbescherming.

Of lokale besturen een vrijgavebesluit ook kunnen aangrijpen om bijvoorbeeld in te zetten op betaalbaar wonen is niet duidelijk bepaald. Uit nieuw artikel 5.6.11 VCRO volgt dat het gemeenteraadsbesluit duidelijk maakt op welke wijze de vrijgave van het woonreservegebied leidt tot een maatschappelijk gewenst en kwaliteitsvol ruimtegebruik als vermeld in artikel 1.1.4 VCRO en tot een kwalitatieve verhoging van het ruimtelijk rendement op plaatsen waar die rendementsverhoging verantwoord is.

Artikel 1.1.4 VCRO bevat geen verplichtingen maar is een doelstellingartikel, gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden en waarbij de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen worden met het streven naar ruimtelijke kwaliteit als doel. Door de Raad voor Vergunningsbetwistingen werd reeds gesteld dat aangezien de woonkwaliteit één van de doelstellingen is van het Vlaamse woonbeleid en in die zin ook garant staat voor ruimtelijke kwaliteit, het niet onredelijk is de woonkwaliteit van het aangevraagde bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening te betrekken bij de toepassing van art. 4.3.1, §2 juncto art. 1.1.4 VCRO. (RvVb 10 november 2015, nr. A/1516/0192) Ook betaalbaar wonen lijkt aldus – opgevat als onderdeel van het Vlaams woonbeleid – enigszins in te passen in een vrijgavebesluit onder verwijzing naar art. 1.1.4 VCRO.

C. Bestaande niet-vervallen vergunningen in woonreservegebied

Een bijkomende nieuwigheid bestaat erin dat gronden die het voorwerp uitmaken van niet-vervallen vergunningen of waarvoor een niet-vervallen vergunning voor groepswoningbouw is verleend (en waarop bijgevolg een hoofdzakelijk vergunde woning is gevestigd), worden geacht in woongebied te liggen. Dat maakt kwalitatieve verdichting, menging van functies en verweving mogelijk. Zo wordt het bijvoorbeeld mogelijk om een niet-vervallen verkaveling te wijzigen met het oog op meer ruimtelijke kwaliteit.

Zonder gemeenteraadsbesluit tot vrijgave van het gebied is er evenwel geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden mogelijk (met uitzondering van het opsplitsen van een bestaande woning in twee entiteiten en zonder te raken aan de bestaande meldingsregeling voor zorgwoningen in de zin van artikel 4.2.4, VCRO). Hetzelfde geldt voor nieuwe vergunningsplichtige functiewijzigingen.

Daarbij wordt opgemerkt dat het in een woongebouw wel mogelijk is om functies uit te oefenen die complementair zijn aan die woonfunctie, zoals een kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen, die vrijgesteld zijn van vergunning op basis van artikel 2, §3, van het Functiewijzigingsbesluit.[4]

Met deze bepaling wordt een oplossing geboden voor het zonevreemde karakter van bestaande, hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte woningen en via groepswoningbouw aangesneden delen in niet-geordende woonreservegebieden. De vermelde restricties vervallen als er voor het (deel van) het woonreservegebied in kwestie een ‘vrijgavebesluit’ wordt genomen of een RUP wordt opgemaakt, aangezien vanaf dat ogenblik specifieke stedenbouwkundige voorschriften van toepassing zullen zijn.[5]

D. Restpercelen

Er wordt eveneens een specifieke decretale regeling opgenomen voor de zogenaamde restpercelen. Als een woonreservegebied al in zeer verregaande mate (voor 90 procent) is geordend door planologische of verkavelingsinitiatieven, of door vergunde of gerealiseerde woningen, zodat overblijvende kadastrale percelen geen eigenlijke gebruikswaarde hebben als robuust groen of robuuste open ruimte, is het volgens de indieners van het voorstel van decreet billijk dat die overblijvende kadastrale percelen kunnen worden bebouwd om de residentiële structuur af te werken. Met het oog op de goede ruimtelijke ordening en het vrijwaren van de toegang tot het achterliggende deel kan de vergunningverlenende overheid steeds de vergunning voor die zogenaamde restpercelen weigeren.[6]

De 90 procentvereiste wordt dus berekend op basis van de ordening door planologische of verkavelingsinitiatieven, of door vergunde of gerealiseerde woningen. Hierbij kan de vraag worden gesteld of ook wederrechtelijk opgerichte (illegale) woningen meegenomen worden in deze berekening.

De vraag stelt zich tevens of de regeling rond restpercelen in de eerste plaats niet plan-MER-plichtig is (zie verder). Voorts zou men zich kunnen afvragen of het gelijkheidsbeginsel niet met de voeten wordt getreden, daar de rechtsbescherming in de procedure tot vrijgave ogenschijnlijk niet gelijk is aan deze vervat in de procedure tot opmaak van een RUP.[7] Ook de Raad van State uitte een opmerking in die zin:

Het Grondwettelijk Hof heeft in zijn arrest nr. 145/2019 van 17 oktober 2019 erop gewezen dat in de regel wijzigingen in bestemmingsvoorschriften worden doorgevoerd via de vaststelling van een ruimtelijk uitvoeringsplan waarbij inspraakmogelijkheden aanwezig zijn, zoals nader bepaald in hoofdstuk II (“Ruimtelijke uitvoeringsplannen”) VCRO.

De voorgestelde werkwijze, waarbij de decreetgever aan een categorie van rechtsonderhorigen (diegenen die de gevolgen ondergaan van de wijziging van het gewestplanvoorschrift woonuitbreidingsgebied) de mogelijkheid ontzegt om hun recht op inspraak uit te oefenen, zal moeten worden aangepast in het licht van de voormelde rechtspraak.

III. Capita selecta

A. Plan-MER-plicht

In het voorstel van decreet wordt verduidelijkt waarom de regeling niet plan-MER-plichtig zou zijn. Men stelt:

“Deze decretale regeling is in overeenstemming met de rechtspraak van het Grondwettelijk Hof (GwH), die aangeeft dat wetgeving op Vlaams niveau niet plan-MER-plichtig is, ook niet als ze doorwerkt op het niveau van de gewestplannen. Daarbij heeft het Grondwettelijk Hof verwezen naar de rechtspraak van het Hof van Justitie, die stelt dat de plan-MER-plicht niet geldt “op de hoogste niveaus van de besluitvormingspiramide, waar de beleidslijnen in hun meest algemene vorm worden geformuleerd.” (GwH nr. 145/2019, 17 oktober 2019).”[8]

De indieners van het voorstel merken tevens op dat “de nodige milieubeoordeling, inspraak en participatie vereist zijn bij de procedure voor het gemeenteraadsbesluit tot vrijgave van een woonreservegebied.”

De Raad van State blijft evenwel kritisch en geeft daarbij mee als slotsom dat het tot de aanbeveling strekt om in de toelichting bij het voorstel uiteen te zetten hoe aan de verplichtingen van Plan-MER-Richtlijn wordt voldaan.

Het al dan niet MER-plichtig karakter lijkt ook gelet op de recente rechtspraak niet eenduidig. Zo heeft de Raad van State recent nog geoordeeld[9] dat ook stedenbouwkundige verordeningen inzake detailhandel MER-plichtig zijn. De Raad voor Vergunningsbetwistingen, daarentegen, oordeelde dan weer nog recenter dat niet elke stedenbouwkundige verordening plan-MER of plan-MER-screeningsplichtig is.[10]

B. Lopende aanvragen

Wie alsnog gebruik wenst te maken van de huidige regeling handelt best zo snel mogelijk.

Lopende vergunningsaanvragen kunnen immers verder worden behandeld op grond van het ‘oude’ recht voor zover ze in eerste bestuurlijke aanleg op ontvankelijke en volledige wijze zijn ingediend vóór de inwerkingtreding van het voorstel van decreet.

Op basis van bestaande principiële akkoorden (PRIAK) kunnen nog aanvragen ingewilligd worden, op voorwaarde dat ze (ontvankelijk en volledig) ingeleid zijn binnen een jaar vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe decretale regeling.

Lopende aanvragen tot het bekomen van een PRIAK worden van rechtswege geweigerd.

C. Planschade

Voorts wordt er bij de berekening van de planschade rekening gehouden met de inwerkingtreding van de nieuwe regeling. Als referentiepunt voor het berekenen van de planschadevergoeding voorziet het voorstel in een afwijking van art. 2.6.1, §2 VCRO, met name dat rekening wordt gehouden met de mate waarin het perceel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen vóór de inwerkingtreding van het decreet (m.n. art. 5.6.10, §1 VCRO).

D. Vlaamse Codex Wonen

De afdeling Wetgeving van de Raad van State werpt in haar advies nog op dat het aangewezen is in de regeling op te nemen dat projecten binnen een vrijgavebesluit onderworpen zijn aan -en bijgevolg rekening moeten houden met- de gemeenrechtelijke percentages aan bescheiden woonaanbod (cfr. art. 5.93, tweede lid Vlaamse Codex Wonen).

Ten slotte past het volgens de afdeling Wetgeving om de verhouding tussen de voorgestelde regeling en de door de Vlaamse Regering afgebakende woningbouwgebieden (cfr. art. 2.36 Vlaamse Codex Wonen), waarin het Vlaamse Gewest de bouw van nieuwe woningen stimuleert via de uitkering van subsidies en tegemoetkomingen, te verduidelijken in de toelichting bij het voorstel.

IV. Gemeentebesturen krijgen regie in handen, maar gaat de regisseur wel 'actie'  (willen) roepen

Het valt nog af te wachten welke onderdelen van het voorstel van decreet na het advies van de afdeling Wetgeving van de Raad van State in fine overeind zullen blijven. Ingeval de huidige regeling integraal overeind blijft, belooft dit aanleiding te geven tot een “boeiende” rechtscasuïstiek.

Onder andere aangaande de rol van de gemeentebesturen in de “stolp”-periode tot 1 januari 2040 en de periode daarop tot uiterlijk 31 december 2043 waarbinnen de Vlaamse Regering een ruimtelijk uitvoeringsplan opmaakt.

Zodoende zal het zaak zijn voor lokale besturen om tussentijds via al dan niet aflevering van vrijgavebesluiten zo maximaal mogelijk sturend op te treden.

Gezocht zal daarbij kunnen worden naar de mogelijkheid om gemeentelijke doelstellingen zoals betaalbaar wonen, groenblauwe dooraderring, klimaatbestendigheid, duurzaamheid en verweving te incorporeren in het vrijgavebesluit.

Waarbij zowel bij het ondernemen van acties als het aannemen van een afwachtende houding, voldoende aandacht dient te worden besteed aan de bestaande planningsinstrumenten en de mogelijke aansprakelijkheidsclaims.

Onder het motto “Cura ut valeas” kan GD&A-advocaten uw gemeente bijstaan bij de analyse van de bestaande instrumenten, de mogelijkheden/noden tot aanpassen ervan in het licht van de visie/wensen binnen de gemeente en hieromtrent de risico’s inschatten.

Auteur: Tom Swerts en Wouter Poelmans

[1] Zie o.m. RvS 21 maart 2003, nr. 117.347, van Niel Schuuren en Heinkens; RvS 8 september 2009, nrs. 195.810

en 195.811, nv Asoil; RvS 9 september 2009, nr. 195.854, nv André Celis; RvS 8 juni 2010, nr. 204.895, gemeente Grimbergen; RvS 28 juni 2010, nr. 205.886, Parmentier.

[2] GwH 7 juni 2018, nr. 66/2018, B.7.3.

[3] Adv.RvS nr. 68.579/1, Parl.St. Vl.Parl. 2020-21, nr. 577/2, 16.

[4] Besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen.

[5] MvT, Parl.St. Vl.Parl. 2020-21, nr. 577/1, 14.

[6] MvT, Parl.St. Vl.Parl. 2020-21, nr. 577/1, 8.

[7] Zie tevens: GwH 19 juli 2018, nr. 107/201 en GwH 18 oktober 2018, nr. 144/2018; J. POETS, “Regelgeving-op-maat voor ontginningsgebied:

géén onontgonnen terrein”, TOO 2018, (350) 351.

[8] MvT, Parl.St. Vl.Parl. 2020-21, nr. 577/1, 6.

[9] RvS 15 december 2020, nr. 249.230.

[10] RvVb 21 januari 2021, nr. RvVb-A-2021-0553.