GD&A Advocaten deed eerder dit jaar een onderzoek naar de monitoring door de lokale besturen van de lokale woonmarkt en in het bijzonder naar de effectieve naleving van de verplichting om tweemaal per jaar de spanning te meten tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel. Daarbij werd ook de link gelegd naar het bevriezen van woonuitbreidingsgebieden en de inspanningen op het vlak van betaalbaar wonen. Uit de resultaten blijkt dat de meeste lokale besturen deze decretale opdracht niet correct naleven en hierdoor essentiële beleidsinformatie missen.

Artikel 3.2.14. van het Decreet betreffende het grond- en pandenbeleid voorziet voor elke gemeente, die niet over een heffing op onbebouwde bouwgronden of kavels beschikt, in de verplichting om jaarlijks in januari en in juli de spanning na te gaan tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel.

De woningbehoefte wordt berekend aan de hand van een door de Vlaamse Regering vastgesteld prognosemodel, gebaseerd op recente wetenschappelijke inzichten op het vlak van inzonderheid de huishoudensontwikkeling, het migratiepatroon en demografische evoluties en tendensen. Zolang dat prognosemodel niet is vastgesteld, wordt de woningbehoefte berekend aan de hand van de aanwijzingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.

Het bouwpotentieel wordt berekend als de optelsom van, enerzijds, het product van het aantal onbebouwde bouwgronden met de door de Vlaamse Regering vastgestelde gemiddelde verwezenlijkingsratio van onbebouwde bouwgronden, en, anderzijds, het product van het aantal onbebouwde kavels met de door de Vlaamse Regering vastgestelde gemiddelde verwezenlijkingsratio van onbebouwde kavels. De Vlaamse Regering houdt bij de vaststelling van de gemiddelde verwezenlijkingsratio's rekening met de stedelijke of landelijke aard van het gebied.

GD&A Advocaten heeft onderzocht in welke mate de lokale besturen de vinger aan de pols houden wat betreft de lokale woonmarkt. Als regisseurs van het lokale woonbeleid zijn de verwachtingen uiteraard hooggespannen (art. 2.2 Vlaamse Codex Wonen en art. 2.3 besluit bij de Vlaamse Codex Wonen).

33% van de deelnemende besturen gaf aan vandaag een heffing op onbebouwde bouwgronden of kavels toe te passen. Frappant is dat geen enkel van deze besturen onderzoekt welke invloed de toepassing van deze heffing concreet heeft op het aanbod aan onbebouwde bouwgronden of kavels. Nochtans moet de activeringsheffing net worden ingezet om het aanbod aan bouwgronden te vergroten, eerder dan fiscale ontvangsten te genereren.

Van de overige 67% van de deelnemende besturen, die thans geen heffing op onbebouwde bouwgronden of kavels toepassen, geeft slechts één bestuur aan dat zij jaarlijks in januari en in juli de spanning meet tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel zoals voorgeschreven op de manier voorzien in art. 3.2.14 van het Decreet betreffende het grond- en pandenbeleid. Alle overige besturen blijven op dit vlak in gebreke.

44% van de deelnemende besturen heeft in het verleden een woonbehoeftestudie laten uitvoeren. Bij 45% van deze besturen is de woonbehoeftestudie evenwel reeds ouder dan 5 jaar. 46% van de deelnemers geeft aan niet over een woonbehoeftestudie te beschikken.

22% van de deelnemende besturen antwoordt dat zij reeds woonuitbreidingsgebieden hebben bevroren. 50% van deze besturen, die reeds woonuitbreidingsgebieden in de koelkast staken, gaf aan niet over een woonbehoeftestudie te beschikken. Hoewel voor het bevriezen van woonuitbreidingsgebieden uiteraard ruimtelijke, hydraulische en andere argumenten kunnen bestaan, blijft het toch zeer verwonderlijk dat de helft van de besturen dit blijkt te doen zonder de effecten op de woonmarkt goed in te schatten.

30% van de deelnemende besturen antwoordt dat zij reeds maatregelen hebben genomen om betaalbaar wonen te faciliteren. Het betreffen allemaal besturen die niet jaarlijks de spanning meet tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel. 25% heeft wel reeds woonuitbreidingsgebieden bevroren van deze groep.

Alle deelnemende besturen die werken aan betaalbaar wonen, terwijl ze toch reeds woonuitbreidingsgebieden hebben bevroren, beschikken over een woonbehoeftestudie. Dit doet vermoeden dat de keuze tot bevriezen van woonuitbreidingsgebieden toch enigszins rekening houdt met de effecten op de vastgoedmarkt. Anderzijds bestaat het risico dat werken aan betaalbaar wonen én tegelijkertijd woonuitbreidingsgebieden bevriezen, eerder moet gezien worden als “gas geven met de handrem op”.

Tot slot vindt 85% van de deelnemende besturen het nuttig om het patrimonium van het lokaal bestuur en de ontwikkelingskansen ervan op korte en lange termijn onderbouwd in kaart te brengen. Er ligt voor de nieuwe besturen vanaf december dus heel wat werk op de plank.

GD&A Advocaten is als structurele partner van lokale besturen nauw betrokken bij deze problematiek. De multidisciplinaire benadering van GD&A, die omgevingsrecht, lokale financiën en vastgoed integreert, biedt hierbij zeker een toegevoegde waarde. U kunt rekenen op GD&A Advocaten als een bekwame loods en dienstverlener.

Labor(are) omnia vincit