Boek 3 “Goederen” van het nieuw Burgerlijk Wetboek treedt vanaf 1 september ’21 in werking en kan nu reeds contractueel van toepassing worden verklaard. Het bijzondere statuut van de goederen van het openbaar domein wordt daarin niet ongemoeid gelaten.

Tijd voor een korte toelichting …

Voorafgaand – het “openbaar domein”

Publieke goederen behoren volgens artikel 3.45, lid 1 van het nieuw Burgerlijk Wetboek slechts tot het openbaar domein ingeval zij daartoe worden bestemd.

Volgens het Hof van Cassatie worden publieke goederen tot het openbaar domein bestemd wanneer zij uitdrukkelijk of stilzwijgend tot het gebruik van allen of voor een bepaalde openbare dienst worden bestemd.

Vermogensrechten op het openbaar domein

Klassiek stelde men dat openbare domeingoederen buiten “de handel” vallen, waardoor dergelijke goederen niet vatbaar zouden zijn voor het vestigen van persoonlijke rechten (bv. huur) en zakelijke rechten (bv. erfpacht).

Die klassieke, absolute visie kwam in eerste instantie in diverse rechtspraak onder vuur.

De (Vlaamse) regelgever volgde, hetzij met betrekking tot bepaalde transacties; zie bijvoorbeeld artikel 292 van het Decreet Lokaal Bestuur:

”De gemeente en de autonome gemeentebedrijven kunnen, op voorwaarde van bijzondere en omstandige motivering, zakelijke rechten vestigen op openbaardomeingoederen als die rechten niet kennelijk onverenigbaar zijn met de bestemming van die goederen.”

Met artikel 3.45, in fine van het nieuw Burgerlijk Wetboek krijgen we een algemene, soepelere regeling omtrent de mogelijkheid tot het vestigen van persoonlijke rechten (bv. huur) en zakelijke rechten (bv. erfpacht) op openbare domeingoederen:

“Evenwel kan een persoonlijk of zakelijk gebruiksrecht op een openbaar domeingoed bestaan in de mate dat zulks aan de openbare bestemming van dat goed niet in de weg staat.”

Ondanks artikel 3.45 van het nieuw Burgerlijk Wetboek een enorme stap voorwaarts lijkt, identificeren wij ook diverse (mogelijke) valkuilen:

Bijvoorbeeld: Quid met een recht van voor de realisatie en exploitatie van een rockzaal onder een rustig, autovrij openbaar plein?

Kan dat slechts wanneer die rockzaal op verdieping -2 wordt voorzien, of slechts wanneer er geluidsisolatie wordt voorzien, …

Bijvoorbeeld: Quid met een handelshuur op het openbaar domein?

Wij mochten van één van de auteurs van het nieuw Burgerlijk Wetboek vernemen dat het de intentie was om een handelshuur voortaan wél op het openbaar domein toe te laten; meer zelfs, om van de handelshuur dé concurrent te maken van de (veel gebruikte, doch precaire) domeinconcessies …

Maar werd die intentie voldoende precies en transparant verwerkt in de wettekst?

Louter op basis van het nieuwe artikel 3.45 lijkt het niet uitgesloten dat de rechtspraak na september ‘21 nog steeds tot het besluit kan komen dat de dwingende termijnen van de handelshuur onverenigbaar zijn met het veranderlijkheidsbeginsel van de openbare dienst …

Uiteraard volgen wij de ontwikkelingen op bovenvermeld domein op de voet en loodsen wij u graag – voorbij mogelijke valkuilen – naar de enorme opportuniteiten die het nieuwe goederenrecht de vastgoedpractici te bieden heeft.