De Tijd kopt op 21 september 2020 “Er is geen enkele reden om vastgoed minder te belasten”. Het Laatste Nieuws laat dezelfde dag weinig aan de verbeelding over en waarschuwt “Zet u schrap voor een belasting op échte huurinkomsten”.

Wat betekent dit voor de gemeentefinanciën? Is dit voor de lokale besturen goed of slecht nieuws?

De bal werd reeds eerder aan het rollen gebracht door het Hof van Justitie in haar arrest van 12 april 2018 (Commissie/België, zaak C-110/17), waarin het Hof kritiek uitte op de manier waarop België een – ongeoorloofd – verschil maakt tussen verhuurd residentieel vastgoed in België en in het buitenland. Terwijl buitenlands vastgoed wordt belast op basis van reële huurinkomsten, wordt voor binnenlands residentieel vastgoed het reeds langer onder vuur liggende kadastraal inkomen gebruikt. Een in België gelegen woning, die niet door de eigenaar zelf wordt bewoond, wordt in beginsel belast op 140% van het geïndexeerde kadastraal inkomen en dit ongeacht of de woning verhuurd is of niet.

De Hoge Raad van Financiën becijferde dat de belastbare basis vandaag slechts een 50% zou bedragen van de reële huurinkomsten na aftrek van kosten. De problematiek stelt zich enkel voor residentieel vastgoed vermits de huurinkomsten uit beroepsmatig gebruikt onroerende goederen reeds lang worden belast op basis van de werkelijk ontvangen huurinkomsten.

Reden tot blijdschap of dode mus?

Op het eerste zicht lijkt het belasten van reële huurinkomsten een positieve zaak voor de gemeentefinanciën. De huidige werkwijze zou immers leiden tot hogere personenbelasting op onroerende inkomsten en dus ook tot hogere aanvullende gemeentebelastingen.

Een eerste kanttekening die hierbij kan worden gemaakt, is dat hogere belastingen op verhuurd residentieel vastgoed het gedrag van eigenaars kan veranderen. Hogere belastingen zouden eigenaars er kunnen toe aanzetten dat ze niet meer bereid zijn om te verhuren en dus hun opbrengsteigendommen te koop gaan aanbieden. Dit vergroot het aanbod en heeft daardoor mogelijks lagere verkoopprijzen tot gevolg. Dit heeft rechtstreeks geen invloed op de gemeentefinanciën. Op het eerste zicht lijken lagere verkoopprijzen ook het gemeentelijke woonbeleid zelfs te ondersteunen. Leegstandsheffingen, activeringsheffingen en zelfs gemeentebelastingen op tweedeverblijven hebben immers eveneens als doel om het woonbeleid te ondersteunen en het aanbod aan betaalbare woningen te vergroten.

Er zijn evenwel ook potentieel negatieve gevolgen. Het gaat hier immers niet om klassieke tweedeverblijven, die door de eigenaar zelf worden gebruikt, maar om woningen die aan particulieren worden verhuurd.

Bedreiging voor betaalbaar huursegment

Hoewel een belasting van reële huurinkomsten, zoals hiervoor uiteengezet, kan leiden tot beter betaalbare verkoopprijzen, kan er zich een negatief effect voordoen op de verhuurmarkt. Verhuurders, die hun rendement zo veel mogelijk wensen te behouden, zullen in de toekomst trachten hogere huurprijzen toe te passen. Verhuurders, die er als gevolg van hogere belastingen de brui aan geven en hun patrimonium van de hand doen, beperken bovendien het aanbod huurwoningen. Minder huurwoningen en hogere rendementsverwachtingen dreigen een ravage aan te richten op de markt van de betaalbare huurwoningen wanneer er geen flankerende maatregelen komen. De lokale besturen zullen wellicht hun meeropbrengsten uit hogere aanvullende gemeentebelastingen op de personenbelasting nodig hebben om deze flankerende maatregelen binnen hun woonbeleid te financieren. Het gegeven dat het woonbeleid geen federale, maar een regionale bevoegdheid is én dat de fractie van de Vlaamse minister bevoegd voor wonen geen deel uitmaakt van de federale regering vergroot de druk op de ketel.

Kustgemeenten

De tweedeverblijven vormen ongetwijfeld een belangrijk aandeel in de residentiële huurmarkt. Deze tweedeverblijven zijn vooral geconcentreerd in de kustgemeenten. Ondanks het feit dat de kustgemeenten ontegensprekelijk permanent aanzienlijke bijkomende investeringen doen, die ook de tweedeverblijven tot voordeel strekken, blijken niet alle eigenaars ervan bereid om daaraan hun steentje bij te dragen.

Het valt te betreuren dat de kelk van de belasting op reële huurinkomsten grotendeels aan de kustgemeenten dreigt voorbij te gaan. De aanvullende gemeentebelasting op de personenbelasting komt immers integraal toe aan de gemeente waar de betrokken belastingplichtige zijn fiscale woonplaats heeft. Dit betekent dat eigenaars van tweedeverblijven aan de kust, die in het binnenland wonen, bijkomende aanvullende gemeentebelasting gaan betalen aan de gemeente waar ze wonen en niet aan de kustgemeente waar het tweedeverblijf is gelegen. Voor onroerend goed dat in het buitenland is gelegen, is de situatie anders, want daar stipuleren de dubbelbelastingverdragen dat er moet betaald worden in het land waar het onroerend goed is gelegen. Binnen België geldt dit niet.

Eén van de mogelijke compensaties voor de kustgemeenten, waar andere besturen geen nadeel van ondervinden, zou kunnen bestaan in een decretale betonnering van hun fiscale bevoegdheid voor het belasten van tweedeverblijven.

GD&A Advocaten volgt zoals gebruikelijk proactief de nieuwe evoluties en de totstandkoming van nieuwe wetgeving en hun mogelijke effecten op de lokale besturen. Wij staan graag tot uw beschikking voor verdere toelichting.