De groepen van assistentiewoningen (GAW) staan onder spanning. Een aantal kennen leegstand, beheerders schipperen tussen verlies en winst, terwijl bewoners gemiddeld een zwaarder zorgprofiel hebben dan waarvoor een assistentiewoning eigenlijk bedoeld is. Daarbovenop komen verouderende infrastructuur, soms slechte ligging en complexe eigendoms‑ en beheersstructuren.
Betrokken lokale besturen, eigenaars, beheersinstanties, … dienen keuzes te maken: behouden en optimaliseren, renoveren, herbestemmen, … Die keuzes hangen samen met het omgevingsrecht, het Woonzorgdecreet, de mede‑eigendom, contracten‑ en consumentenrecht en fiscaliteit.
Spanningsvelden
We kennen in Vlaanderen 36.500 assistentiewoningen waarin zo’n 40.000 mensen wonen. 19.000 assistentiewoningen worden door vzw’s (non profit) uitgebaat, 13.000 assistentiewoningen door de openbare sector en 4500 is commercieel.
Het Woonzorgdecreet vertrekt bij assistentiewoningen nog steeds van zelfstandig wonende ouderen die naar behoefte een beroep doen op zorg. In de praktijk kennen assistentiewoningen echter veel bewoners met (te) hoge zorgnoden[1]. Dit leidt tot de vraag of de bestaande zorgcomponent nog wel aangepast is aan de realiteit van de bewoners. De regelgeving is gedetailleerd over infrastructuur, maar helemaal niet over de inhoud van de zorg.
Een ander spanningsveld betreft leegstand, gebouwtechnische vereisten en rendabiliteit. Is een klassieke GAW van vijfentwintig jaar oud op een bepaalde locatie en in een bepaalde prijsklasse nog wel houdbaar, of dringen zich alternatieve invullingen op?
Contractuele knelpunten
Soms zijn groepen van assistentiewoningen opgezet binnen een regime van appartementsmede‑eigendom, met een veelheid aan betrokken partijen: particuliere eigenaars, een beheersinstantie, de vereniging van mede‑eigenaars en syndicus, en bewoners die huren of een gebruiksrecht hebben. In deze complexe constellatie duiken contractuele risico’s op die in het recente advies over onrechtmatige bedingen scherp worden benoemd[2]. Het gaat dan onder meer om langdurige overeenkomsten tussen eigenaars en beheerders met beperkte of eenzijdige opzegmogelijkheden, verregaande volmachten, eenzijdige wijzigingsclausules, onevenwichtige schadebedingen en ondoorzichtige prijs‑ en indexatiemechanismen.
De Zorginspectie stelt bovendien vast dat opnameovereenkomsten, interne afsprakennota’s en verwante documenten niet steeds conform zijn aan de regelgeving: verplichte bepalingen ontbreken, zijn onvolledig of worden op een manier uitgewerkt die strijdig is met de normen inzake informatie en prijsbepaling[3].
Nieuwe beleidspistes
Koepelorganisaties[4] en beleidsadviezen[5] pleiten voor nieuwe modellen, waarbij bv. assistentiewoningen nauwer worden geïntegreerd in een bredere zorgcampus, zodat bewoners bij toenemende zorgnoden in hun vertrouwde woonomgeving kunnen blijven, terwijl de zorg kan opschalen tot het niveau van een woonzorgcentrum. Dergelijke concepten beogen een flexibel gebruik van erkenningen en duidelijke afspraken over verantwoordelijkheden en financiering.
Ook mengvormen komen in beeld, waarbij erkende assistentiewoningen worden gecombineerd met andere woonvormen en buurtgerichte voorzieningen, zoals lokale dienstencentra, buurtpunten, kinderopvang of initiatieven in zorgzame buurten. Sommige pistes voorzien, binnen duidelijke grenzen, ook in bewoners zonder zorgnood, gekoppeld aan maatschappelijke of solidariteitstaken, om zo leegstand te beperken en het sociale weefsel te versterken. Eveneens kan gedacht worden om gebruik te maken van de bepaling dat maximaal 25% van de assistentiewoningen per GAW in aanmerking kan komen voor gebruikers die jonger dan 65 jaar zijn[6]. Zulke trajecten vragen bijzondere aandacht voor de stedenbouwkundige bestemming, de impact op erkennings‑ en subsidiestromen, de besluitvorming binnen de VME bij functiewijziging en de bescherming van de rechten van bestaande bewoners.
Rol van het lokaal bestuur
In deze oefening dragen lokale besturen twee verschillende petten: In de rol van eigenaar of beheerder wordt het bestuur aangesproken als uitbater van een zorgvoorziening. De focus ligt dan op interne keuzes binnen de eigen organisatie: welke positie wil men innemen in het continuüm van wonen en zorg, welke investeringen zijn nodig, en naar welke modellen stuurt men – klassiek GAW, GAW met versterkte zorg, sociale assistentiewoningen of gemengde projecten.
Parallel daaraan hebben lokale besturen een bredere regierol, ook ten aanzien van private GAW‑projecten op hun grondgebied. Daar verschuift de klemtoon naar sturing, kaderstelling en toezicht. Een doordachte ruimtelijke visie zorgt ervoor dat assistentiewoningen deel uitmaken van wijken met voldoende nabijheid van diensten, passend binnen het concept van zorgzame buurten. Binnen het lokaal woonzorgbeleid kunnen GAW expliciet worden gepositioneerd ten opzichte van andere woon‑ en zorginitiatieven, terwijl afspraken kunnen gemaakt worden over bereikbaarheid, betaalbaarheid en samenwerking.
Toekomsttoets: hoe beoordelen lokale besturen hun eigen GAW‑infrastructuur?
Lokale besturen kunnen de toekomstbestendigheid van hun bestaande GAW‑infrastructuur alleen goed beoordelen als zij deze onder de loep nemen vanuit verschillende invalshoeken: ruimtelijk, functioneel, financieel en juridisch. Een grondige toekomsttoets begint bij het regelgevend kader en de erkenningsnormen. GAW moeten niet alleen vandaag, maar ook de volgende jaren blijven voldoen aan minimumeisen. Heel wat oudere gebouwen halen die lat slechts moeizaam of enkel mits aanzienlijke investeringen in energie‑efficiëntie, brandveiligheid en toegankelijkheid.
De bevindingen van Zorginspectie, onder meer over onvolledige interne afsprakennota’s en procedures, maken duidelijk dat ook de documentatie en processen zelf mee moeten worden doorgelicht.
Vervolgens moeten besturen hun infrastructuur spiegelen aan de feitelijke en verwachte zorgvraag: past de huidige infrastructuur – ligging, grootte van de flats, circulatie, technische uitrusting – bij het bewonersprofiel dat men de komende tien à twintig jaar verwacht, en kan in of rond de GAW voldoende zorg worden georganiseerd?
Daarmee samenhangend moet ook de financiële duurzaamheid expliciet worden beoordeeld. Voor lokale besturen betekent dit dat zij per site moeten doorrekenen wat de huidige exploitatie kost en opbrengt, welke investeringen noodzakelijk zijn om de infrastructuur conform en aantrekkelijk te houden, en welke impact dat heeft op de dagprijs en de meerjarenplanning.
Ten slotte speelt de organisatorische en juridische inbedding een cruciale rol. Besturen moeten nagaan of hun huidige contracten, en interne afspraken toelaten om gekozen toekomstscenario’s ook daadwerkelijk te realiseren. Tegelijk moeten opname‑ en ontslagbeleid, de rol en inzet van de woonassistent en de samenwerkingsverbanden met thuiszorg en woonzorgcentra worden afgestemd op de positie die de GAW in het lokale woonzorgcontinuüm krijgt.
Kortom…
Assistentiewoningen zijn geen afgeschreven concept, maar een woonvorm in transitie, in een context van vergrijzing, toenemende zorgzwaarte en veranderende verwachtingen van ouderen en hun omgeving. Voor lokale besturen is dit het moment om hun zorgpatrimonium en hun dubbele rol – als eigenaar/beheerder én als regisseur – kritisch te herbekijken.
Wie vandaag werk maakt van een toekomsttoets van zijn GAW‑infrastructuur en van heldere keuzes op basis van een geïntegreerde analyse, kan zijn assistentiewoningen sturen naar maatschappelijk relevante invullingen, bewoners beter beschermen tegen juridische en financiële risico’s en bouwen aan een duurzaam, betaalbaar en menswaardig ouderenbeleid.
GD&A Advocaten denkt daarbij mee, van eerste denkoefening tot concrete uitvoering op het terrein. De huidige transitie vraagt immers om een geïntegreerde, multidisciplinaire benadering die zowel de strategische keuzes als de juridische details scherp stelt. GD&A Advocaten beschikt over de mensen en expertise om lokale besturen bij deze oefening te begeleiden.
Ad futura paratus!
***
[1] “Groepen van assistentiewoningen (GAW) in Vlaanderen in kaart. Aanbod, organisatie en uitdagingen”, HIVA-KU Leuven, in opdracht van Steunpunt Welzijn, Volksgezondheid en Gezin, maart 2026.
[2] “Bedingen in contracten tussen consumenten en uitbaters van groepen van assistentiewoningen”, advies van Centrale Raad voor het Bedrijfsleven – Bijzondere Raadgevende Commissie Onrechtmatige Bedingen, 21 januari 2026, 45 pg.
[3] “Groepen van assistentiewoningen – Beleidsrapport 2025”, Zorginspectie, Departement Zorg, maart 2026.
[4] Bv. de idee van Zorgnet-Icuro voor Zorg+-erkenningen, in “Groepen van assistentiewoningen. Meer diversificatie in wonen en zorg via Zorg+-erkenningen”, 2024. Zorgnet-Icuro.
[5] We kunnen bv. verwijzen naar het recente voorstel van resolutie van Katrien Schryvers, Sarah Smeyers, Kelly Van Tendeloo, Koen Daniëls, Tomas Roggeman, Tina Van Havere en Toon Vandeurzen, over het voorkomen en terugdringen van leegstand in assistentiewoningen, St.Vl.Parl., (2025-2026) – 840, ingediend op 22 juni 2026.
[6] Hiervoor wordt een lans gebroken door R. TIMMERMANS, in “Leegstand bij assistentiewoningen: stand van zaken en noodzaak van een nieuwe visie op capaciteitsbeheersing bij residentiële ouderenzorg”, Huur, 2026/3, 121 e.v.
