Wie als lokaal bestuur het groeipad van het nieuwe Bindend Sociaal Objectief niet haalt, krijgt meer te maken met een rekenoefening dan met een waarschuwing. Uiterlijk op 31 oktober 2026 moet elke gemeente de gezamenlijke oppervlakte berekenen van de onbebouwde bouwgronden en kavels die in eigendom zijn van Vlaamse besturen. Die berekening is de grondslag van een verplichting om minstens een kwart van die gronden in te zetten voor sociale huurwoningen. De vraag waarop het aankomt, is wanneer die verplichting precies ontstaat. De Vlaamse Codex Wonen en het uitvoeringsbesluit geven daarop een opvallend verschillend antwoord.
De Vlaamse Codex Wonen: een gevolg van een vastgestelde tekortkoming
Het Wijzigingsdecreet van 27 februari 2026 heeft een nieuw BSO ingevoerd voor de periode 2026-2042, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2026. Het systeem werkt met een driejaarlijkse voortgangstoets:
- Categorie 1: gemeenten die het groeipad volgen;
- Categorie 2: gemeenten die het groeipad niet volgen en een plan van aanpak moeten opmaken;
- Categorie 2b: gemeenten die “kennelijk onvoldoende inspanningen” leveren en een financiële bijdrage betalen per sociale huurwoning die niet is gerealiseerd.
Artikel 2.6, vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen (VCW) koppelt de 25%-regel uitdrukkelijk aan die laatste kwalificatie:
“Een gemeente die kennelijk onvoldoende inspanningen levert om het bindend sociaal objectief, vermeld in artikel 2.27, te bereiken als vermeld in artikel 2.23, §3, eerste lid, is ertoe gehouden om ten minste 25 procent van de gezamenlijke oppervlakte (…) aan te wenden voor de verwezenlijking van sociale huurwoningen.”
De parlementaire voorbereiding zegt hetzelfde. De memorie van toelichting spreekt letterlijk van “de sanctie waarbij gemeenten ten minste 25 procent (…) dient aan te wenden“. Ook het commissieverslag bij het ontwerp van decreet noemt het “een sanctie“.
Volgens de decretale logica gaat het om een rechtsgevolg dat pas intreedt nadat een gemeente in categorie 2b is ingedeeld.
Het uitvoeringsbesluit: een voorwaarde om die tekortkoming te vermijden
Het Uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2026 kiest een andere volgorde. Een gemeente in categorie 2 moet in haar plan van aanpak aantonen dat ze voldoende inspanningen levert. Daarvoor kan ze onder meer bewijzen dat ze het instrumentarium regelmatig aanwendt.
Onder dat instrumentarium vermeldt artikel 2.57, §3, 3°, BVCW dat de gemeente “ten minste 25% van de gezamenlijke oppervlakte (…) aanwendt voor een sociaal woonaanbod conform artikel 2.6, vierde lid“.
De officiële toelichting van de Vlaamse overheid laat geen twijfel over hoe die bepaling wordt gelezen. Zo stelt de nota aan de Vlaamse Regering duidelijk: “om niet in categorie 2B te worden ingedeeld”, moeten gemeenten onder meer minstens 25% van de publieke gronden inzetten voor sociaal wonen.
Wat volgens het decreet een sanctie is, wordt in het besluit dus een voorwaarde om aan die sanctie te ontsnappen. De verplichting schuift daardoor op van categorie 2b naar categorie 2. Ze treft zo een veel grotere groep gemeenten, en vroeger dan de decreetgever had voorzien.
Juridische spanningsvelden
Die verschuiving roept minstens drie vragen op.
- Legaliteit en hiërarchie der normen: De Vlaamse Regering mag de criteria van de voortgangstoets invullen, maar mag de decretale systematiek niet omvormen. Een uitvoeringsbesluit dat een decretale sanctie vooruitschuift, loopt het risico onwettig te zijn..
- Rechtszekerheid: De verwijzing in artikel 2.57, §3, 3°, BVCW naar precies de bepaling die de 25%-regel als sanctie omschrijft, maakt de tegenstrijdigheid alleen maar zichtbaarder. Een gemeente kan moeilijk inschatten welke verplichtingen op haar rusten en in welke volgorde.
- Eigendom en afhankelijkheid van derden: “Vlaamse besturen” is een ruim begrip. Het omvat naast de gemeente ook provincies, OCMW’s, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden en kerkfabrieken. De afdeling Wetgeving van de Raad van State heeft uitdrukkelijk voorbehoud gemaakt: het eigendomsrecht van die andere besturen moet worden geëerbiedigd (advies 78.228/3 van 17 oktober 2025). In de praktijk kan een gemeente die gronden dus vaak alleen inzetten via overleg of aankoop, buiten haar eigen zeggenschap.
Die vragen zijn intussen niet meer louter theoretisch. Tegen het uitvoeringsbesluit loopt een annulatieberoep bij de Raad van State, waarin precies deze omkering als middel wordt aangevoerd. Bij het Grondwettelijk Hof is daarnaast een beroep tot vernietiging van het decreet ingesteld, onder meer gericht tegen de 25%-grondenregel zelf. Ook in het Vlaams Parlement staat het BSO hoog op de agenda. In de week van 5 tot 9 oktober 2026 stonden onder meer vragen over de boetes voor lokale besturen en over de ingestelde beroepen geagendeerd.
Wat betekent dit nu voor ieder bestuur?
Hangende procedures schorten de toepasselijke regels in beginsel niet op. Een doordachte strategie combineert daarom voorzichtigheid met het voorbehoud van rechten:
- maak de grondenberekening en het actieprogramma tijdig op;
- breng in kaart welke gronden van uzelf zijn en welke van andere Vlaamse besturen, en documenteer het overleg met die eigenaars;
- leg in een eventueel plan van aanpak de nadruk op de inspanningen die u zelf in de hand heeft, en maak uitdrukkelijk voorbehoud over de wettigheid van artikel 2.57, §3, 3°, BVCW.
De 25%-regel toont hoe een op zich legitiem beleidsdoel, meer sociaal woonaanbod, botst op een fundamentele vraag van rechtsstatelijkheid: wie bepaalt wanneer een sanctie ingaat? De decreetgever heeft die keuze gemaakt; de uitvoerende macht lijkt ze te herschrijven. Voor lokale besturen is dat niet alleen een juridische nuance, maar ook een strategisch aandachtspunt bij elke grondbeslissing in de komende jaren.
Patere legem quam ipse fecisti: wie de regel maakt, moet zich er ook zelf aan houden. Dat geldt evenzeer voor de Vlaamse Regering tegenover haar eigen decreet.
***
Bij GD&A Advocaten begrijpen we als geen ander het belang van deze materie. Ons team staat dan ook steeds klaar om uw bestuur met kennis van zaken bij te staan.
