GD&A LYCEUM Betaalbaar Wonen – Een Blik Op De Actualiteit

De betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen staat onder ongekende druk. De Woonbalans van Embuild Vlaanderen leert dat alleenstaande huurders in 2025 gemiddeld 55% van hun inkomen aan woonkosten besteedden, terwijl tweeverdieners die een woning kochten gemiddeld 34% van hun gezinsbudget zagen opgaan aan hypotheek en energie. In Vlaams-Brabant en Antwerpen lopen die cijfers op tot meer dan 60%.

Tegelijk debatteren Vlaamse en federale beleidsmakers over nieuwe vastgoedbelastingen, lanceert Europa een ambitieus plan voor betaalbare huisvesting en zoeken steden proactief naar innovatieve woonformules. Voor lokale besturen rijst één centrale vraag: welke juridische hefbomen staan hen ter beschikking om betaalbaar wonen daadwerkelijk te realiseren?

GD&A en betaalbaar wonen: seminarie in aantocht

GD&A Advocaten is zich uitermate bewust van de juridische en feitelijke impact die de toenemende aandacht voor betaalbaar wonen kan hebben voor uw organisatie. Daarom organiseert zij op donderdag 19 november 2026 in Lokeren en dinsdag 24 november 2026 in Hechtel-Eksel het seminarie “Betaalbaar wonen anno ’26: juridische realiteit, risico’s en kansen”, telkens van 13u00 tot 16u00.

Tijdens deze seminaries loodsen sprekers en specialisten, ter zake, mr. Willem Mariën en mr. Steven Michiels, u doorheen het juridische landschap en de aandachtspunten van betaalbaar wonen.

Wat mag u verwachten?

Geen zware theorie, wel concrete handvatten die meteen meegenomen kunnen worden voor de praktijk. In een compact en praktisch programma wordt er tijdens dit GD&A Lyceum een nadere blik geworpen op:

Zakenrechtelijke constructies als hefboom voor betaalbaar wonen: erfpacht, opstal, PPS, Community Land Trusts en coöperatieve woonmodellen;
Fiscale optimalisaties: verlaagde btw-tarieven, btw-recuperatie en -spreiding, en de rol van de planbatenheffing;
Overheidsopdrachten en aanbestedingsstrategieën voor woonprojecten;
De integrale patrimoniumanalyse als strategisch vertrekpunt;
Hefbomen vanuit een eigendomspositie: valorisatie, strategische gronduitgifte, screening van het patrimonium en financiële doorrekening;
Sturingsmogelijkheden vanuit een niet-eigendomspositie: ruimtelijke uitvoeringsplannen, stedenbouwkundige verordeningen en vergunningsvoorwaarden;
Concrete praktijkcases;

Waarom is dit seminarie relevant voor mijn organisatie?

De cijfers achter de crisis

De Woonbalans 2025 liegt er niet om. Na een lichte verbetering in 2024 zijn de woonlasten opnieuw in stijgende lijn gegaan. Voor alleenstaande huurders ging in 2025 gemiddeld 55% van het inkomen naar wonen, tegenover 54% een jaar eerder. In Vlaams-Brabant piekt het betaalbaarheidsrisico op 66%, gevolgd door de provincie Antwerpen met 64%.

Ook eigenaars voelen de druk: tweeverdieners die in 2025 een woning kochten, besteedden gemiddeld 34% van hun inkomen aan woonlasten, tegenover 27% in 2021. De oorzaken zijn structureel: hoge rentestanden, stijgende materiaalkosten, een beperkt woningaanbod en een aanzienlijke belastingdruk.

Fiscale onrust: registratierechten en tweede woningen

Vastgoedfederatie CIB waarschuwde in september 2026 scherp voor de politieke plannen om de registratierechten te verhogen voor woningen boven 500.000 euro en eigenaars van een bijkomende woning zwaarder te belasten. Die koerswijziging is opmerkelijk, nu het tarief voor de enige eigen woning de voorbije jaren stapsgewijs werd verlaagd tot 2 procent. CIB wijst erop dat de grens van 500.000 euro geen betrouwbare maatstaf vormt: een woning van dat bedrag is in de ene gemeente een totaal ander product dan in de andere. Een fiscale drempel die geen rekening houdt met regionale prijsverschillen, treft daardoor ook gewone gezinnen.

Op federaal niveau dreigt de voorgenomen zwaardere belasting op bijkomende woningen de private huurmarkt te raken. Een bijkomende fiscale last kan eigenaars ertoe aanzetten niet langer te investeren in huurwoningen, een bestaande huurwoning te verkopen of de kosten door te rekenen aan huurders.

Voor lokale besturen is dit geen abstract beleidsdebat. Het gemeentelijk woonbeleid –van conformiteitsattesten en leegstandsregisters tot noodopvang en sociaal wonen– functioneert binnen een fiscaal kader dat hogere overheden bepalen. Wanneer dat kader het investeringsklimaat afremt, ondervinden gemeenten de gevolgen rechtstreeks op het terrein.

Lokale besturen als motor van het woonbeleid

Het jaarverslag 2025 van Wonen in Vlaanderen bevestigt de centrale rol van gemeenten. In 2025 reikten lokale besturen 23.853 conformiteitsattesten uit en beschikten 120 Vlaamse gemeenten over een verordening die het conformiteitsattest verplicht op de huurmarkt. Intussen heeft naar schatting 17% van de Vlaamse huurwoningen een geldig conformiteitsattest, tegenover 11% in 2021.

Naast sociaal wonen winnen nieuwe instrumenten aan belang, zoals geconventioneerde verhuur (budgethuren), dat in 2023 van start ging en eind 2025 reeds 216 geconventioneerde huurwoningen opleverde met een huurprijs die 15% onder de marktprijs ligt.

Bijzonder vermeldenswaard is het “woonpact” van een stad in Oost-Vlaanderen: de stad wil samen met projectontwikkelaars 500 woningen realiseren, waarvan 40% betaalbare huurunits, in ruil voor snellere vergunningen, extra begeleiding en een zekere afname. De bevoegde schepen noemt het “pionierswerk waarmee het aantal betaalbare woningen aan een sneller tempo kan groeien”. Dit model illustreert hoe gemeenten via publiek-private samenwerking en creatief vergunningenbeleid het verschil kunnen maken.

Vooruitblik: juridische realiteit, risico’s en kansen

Betaalbaar wonen is geen eendimensionaal vraagstuk. Het vereist een samenspel van fiscale stabiliteit, voldoende investeringsruimte, vlotte vergunningstrajecten en innovatieve samenwerkingsmodellen. Lokale besturen beschikken over reële hefbomen maar hebben daarvoor werkbare instrumenten, voldoende middelen en een sterke samenwerking met Vlaanderen en woonpartners nodig.

Domus tutissimum cuique refugium – het huis is voor eenieder de veiligste toevlucht. Die oude Romeinse wijsheid, ontleend aan het Corpus Iuris Civilis, blijft in 2026 onverminderd actueel. Een betaalbaar dak boven het hoofd is niet enkel een individueel belang, maar een collectieve verantwoordelijkheid waarin lokale besturen een sleutelrol vervullen.

Bij GD&A Advocaten begrijpen we als geen ander het belang van deze materie. Ons team staat dan ook steeds klaar om uw bestuur met kennis van zaken bij te staan.

Waar kan ik mij inschrijven?

Wilt u dieper ingaan op de juridische realiteit, de risico’s en de kansen rond betaalbaar wonen? Schrijf u dan in voor ons seminarie “Betaalbaar wonen anno ’26: juridische realiteit, risico’s en kansen” via de navolgende links: