Op 12 december 2025 werden de nieuwe pachtprijscoëfficiënten gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Deze coëfficiënten bepalen, samen met het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, de maximale pachtprijs voor het verpachten van gronden en gebouwen in Vlaanderen.
Middels huidige nieuwsbrief wensen wij u te informeren over de begroting van de pachtprijzen voor landbouwgronden in Vlaanderen.
De pachtprijs is een substantieel bestanddeel van de pacht(overeenkomst).
Voor de tegenprestaties die voldaan werden vóór 1 november 2023, kon de tegenprestatie verschuldigd door de pachter zowel bestaan uit een vergoeding in geld, als uit een vergoeding bestaande uit landbouwproducten of diensten ten behoeve van de verpachter (artikel 19 oude pachtwet).
Voor de tegenprestaties die worden voldaan na 1 november 2023 door de pachter, moet de tegenprestatie verplicht in geld voldaan worden (art. 25 en 88 van het Vlaams Pachtdecreet).
MAXIMALE PACHTPRIJS
Ter bescherming van de pachter voorziet het Vlaamse Pachtdecreet – net zoals de oude wet tot beperking van de pachtprijzen van 4 november 1969 – in een begrenzing van de maximaal toegelaten vergoeding voor de pacht.
Artikel 29, §1 Vlaams Pachtdecreet luidt als volgt:
“Voor de in pacht gegeven gronden en gebouwen stemmen de maximaal toegestane pachtprijzen overeen met hun niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een coëfficiënt.”
De maximaal toegelaten pachtprijs stemt in principe aldus overeen met:
niet-geïndexeerd kadastraal inkomen x pachtcoëfficiënt = max. pachtprijs
Deze bepaling werd overgenomen uit de wet tot beperking van de pachtprijzen van 4 november 1969, die de regels voor de maximaal toegestane pachtprijzen vaststelde.
Aangezien het Vlaamse Pachtdecreet dwingend is en voormelde bepaling ter bescherming van de pachter dient, kunnen de pachter en de verpachter in principe geen afwijkende afspraken maken. Het is bijgevolg niet mogelijk om een hogere pachtprijs overeen te komen dan voormelde maximaal toegelaten pachtprijs.
Het is echter niet uitgesloten dat partijen een vaste prijs zijn overeengekomen, die niet afhankelijk is van het kadastraal inkomen en het pachtprijscoëfficiënt (doch niet hoger is dan de maximale pachtprijsvergoeding).
De verpachter kan – indien de prijs lager is dan de maximale pachtprijsvergoeding – een herziening van de pachtprijs vragen. Deze herziening heeft slechts uitwerking op de pachtprijzen die vervallen zijn na de datum van de kennisgeving van de aanpassing van de pachtprijs.
NIET-GEÏNDEXEERD KADASTRAAL INKOMEN
Het eerste component dat noodzakelijk is ter berekening van de maximale pachtprijs, betreft het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van desbetreffend onroerend goed.
Bij de berekening van de maximale pachtprijs kan aldus géén rekening gehouden worden met de indexatie van de kadastrale inkomens.
Indien het kadastraal inkomen zou verhogen gedurende de pacht als gevolg van eventuele uitgevoerde werken, aanplantingen of de oprichting van gebouwen op het onroerend goed door de pachter en zonder uitdrukkelijk akkoord van de verpachter, heeft een dergelijke verhoging van het kadastraal inkomen géén invloed op de maximale pachtprijs.
PACHTPRIJSCOËFFICIËNT
Het tweede component dat noodzakelijk is ter berekening van de maximale pachtprijs, betreft het (pachtprijs)coëfficiënt. De pachtprijzencommissie – samengesteld door de Vlaamse Regering – stelt voormeld coëfficiënt vast per provincie, voor elke landbouwstreek.
De vastgestelde coëfficiënten gelden voor de pachtprijzen die vervallen in de loop van een termijn van telkens drie jaar.
De beslissing van de pachtprijzencommissie wordt telkens in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt. Huidige pachtprijscoëfficiënten hebben betrekking op de pachten die vervallen tussen 12 december 2025 en 11 december 2028.
De maximale pachtprijs die gehanteerd wordt is onafhankelijk van de landbouwactiviteit.
Om het (pachtprijs)coëfficiënt te bepalen, dient nagekeken te worden (1) tot welke landbouwstreek het verpachte onroerend goed behoort en (2) of de pacht betrekking heeft op gronden of gebouwen.
De ligging van de landbouwstreken werd vastgelegd bij KB van 24 februari 1951 houdende de grensbepaling van de landbouwstreken van het Rijk (BS 15 maart 1951) en kan geconsulteerd worden via de website van Geopunt:
De pachtprijscoëfficiënten die voor de vorige periode (zijnde 13 december 2022 – 11 december 2025) en de huidige periode (zijnde 12 december 2025 – 11 december 2028) werden gehanteerd, zijn de volgende:
| 13.12.’22 – 11.12.’25 | 12.12.’25 – 11.12.’28 | |||
| VLAAMS-BRABANT | Gronden | Gebouwen | Gronden | Gebouwen |
| Zandstreek | 7,93 | 9,15 | 10,63 | 10,74 |
| Kempen | 12,74 | 9,15 | 17,20 | 10,74 |
| Zandleemstreek | 6,65 | 9,15 | 8,18 | 10,21 |
| Leemstreek | 5,31 | 9,15 | 6,27 | 10,74 |
| ANTWERPEN | Gronden | Gebouwen | Gronden | Gebouwen |
| Zandstreek | 8,61 | 12,57 | 10,18 | 14,03 |
| Kempen | 12,38 | 12,57 | 14 | 14,75 |
| Polders | 8,78 | 12,57 | 10,5 | 14,03 |
| LIMBURG | Gronden | Gebouwen | Gronden | Gebouwen |
| Kempen | 11,73 | 9,16 | 17,13 | 10,75 |
| Zandleemstreek | 6,91 | 9,16 | 9,54 | 10,75 |
| Leemstreek | 5,38 | 9,16 | 6,46 | 10,22 |
| Grasstreek | 5,39 | 9,16 | 6,47 | 10,22 |
| WEST-VLAANDEREN | Gronden | Gebouwen | Gronden | Gebouwen |
| Duinen | 5,30 | 7,53 | 6,41 | 8,40 |
| Polders | 5,20 | 7,53 | 5,88 | 8,40 |
| Zandstreek | 8,45 | 7,53 | 9,55 | 8,84 |
| Zandleemstreek | 5,96 | 7,53 | 6,73 | 8,40 |
| Leemstreek | 5,20 | 7,53 | 6,19 | 8,40 |
| OOST- VLAANDEREN | Gronden | Gebouwen | Gronden | Gebouwen |
| Polders | 5,68 | 7,39 | 7,04 | 8,67 |
| Zandstreek | 6,51 | 7,39 | 8,14 | 8,67 |
| Zandleemstreek | 5,69 | 7,39 | 6,37 | 8,25 |
| Leemstreek | 5,58 | 7,39 | 6,92 | 8,67 |
Een wijziging van de pachtprijs ten gevolge van een wijziging van de pachtcoëfficiënten, heeft slechts uitwerking op de pachtprijzen die vervallen na de datum van de aangetekende kennisgeving van de aanpassing van de pachtprijs.
Bij een wijziging van het (pachtprijs)coëfficiënt kan de verhoogde maximum pachtprijs enkel gevorderd worden voor de toekomst, voor de pacht waarvan de vervaldag nog niet verstreken is. Zelfs als de pachter jarenlang te weinig pacht betaalde, kan de verpachter nooit een aanpassing vorderen voor het verleden en opvorderen wat de pachter gedurende jaren te weinig betaalde.
In praktijk maken veel pachters de berekening zelf. Zodra zij kennis hebben van de nieuwe pachtprijscoëfficiënten, passen zij de door hen te betalen pachtprijs zelf aan die nieuwe coëfficiënten aan.
Dit is echter geen verplichting en de verpachter kan de pachter geen sanctie opleggen omdat die de pachtprijs niet vrijwillig aanpast.
Aangezien de pachtprijscoëfficiënten enorm stijgen (ruim 20%) wordt aangeraden om de pachters in kennis te stellen van de wijziging van de pachtprijs!
***
Voor andere thema’s met betrekking tot de pacht verwijzen wij graag naar onze andere nieuwsbrief: De nakende inwerkingtreding van het nieuwe Vlaamse Pachtdecreet – Enkele aandachtspunten voor besturen.
GD&A staat in elk geval steeds klaar om een antwoord te bieden op al uw vragen en bekommernissen aangaande het Vlaamse Pachtdecreet.
