Op 9 oktober 2026 heeft de federale regering het wetsontwerp tot wijziging van diverse bepalingen inzake overheidsopdrachten en concessieovereenkomsten in de Kamer ingediend, met een verzoek om urgentie. Het ontwerp herwerkt onder meer de bepaling over energie-efficiëntie, ter omzetting van Richtlijn 2023/1791. Voor lokale besturen is dat belangrijk, onder meer omdat de energie-efficiëntieregels uitdrukkelijk ook gelden voor de aankoop en huur van gebouwen en voor de verwerving van zakelijke rechten erop. Die vastgoedtransacties vallen verder buiten de wetgeving op de overheidsopdrachten.
Vastgoedtransacties vallen buiten de overheidsopdrachten.
Artikel 28, §1, 1° van de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten sluit de verwerving of huur uit, “ongeacht de financiële voorwaarden ervan, van grond, bestaande gebouwen of andere onroerende goederen of betreffende rechten hierop”.
Een zuivere aankoop, huur of verwerving van een erfpacht of opstal is dus geen overheidsopdracht.
Wat verandert er straks mogelijk voor lokale besturen?
De voormelde uitsluiting voor vastgoedtransacties blijft bestaan, maar geldt “onverminderd artikel 168”.
Een aankoop of huur is dus nog altijd geen overheidsopdracht, maar de energie-efficiëntieregels van artikel 168 worden er ook wat lokale besturen betreft wel op van toepassing. Artikel 7 van het ontwerp voegt daarvoor in artikel 28, §1, eerste lid, 1° de woorden “en dat onverminderd artikel 168” toe. Artikel 168 zelf wordt vervangen door artikel 30 van het ontwerp, omdat de huidige tekst niet meer overeenstemt met artikel 7 van Richtlijn 2023/1791.
Ook voert het ontwerp in artikel 30 het beginsel “Energie-Efficiëntie Eerst” in. Dat verplicht het lokaal bestuur om bij zijn keuze ook de energie-efficiëntie af te wegen.
Het idee is niet nieuw. Het huidige artikel 168 van de wet van 17 juni 2016 bepaalt al dat onder het verwerven van een gebouw “ook de huur en het verwerven van zakelijke rechten op een gebouw” wordt verstaan. Vandaag geldt de verplichting echter alleen voor de Staat, de gewesten en de gemeenschappen. Andere aanbestedende overheden moeten hoge energie-efficiëntieprestaties alleen overwegen.
Nieuw is dat de verplichting vanaf de Europese drempel voor alle aanbesteders geldt, dus ook voor lokale besturen.
Wat houden de energie-efficiëntieregels in?
Ten eerste verplicht het aanbesteders om vanaf een geraamde waarde die gelijk of hoger is dan de Europese drempel uitsluitend producten, diensten, gebouwen en werken met hoge energie-efficiëntieprestaties te verwerven, tenzij dat technisch niet haalbaar is. Wat “hoge energie-efficiëntieprestaties” betekent, wordt per categorie uitgewerkt in een nieuwe bijlage IX bij de wet. Voor gebouwen geldt de maatstaf van de gewestelijke energieprestatie-eisen.
Ten tweede moeten de aanbesteders het beginsel “Energie-Efficiëntie Eerst” vanaf de voormelde drempel altijd toepassen, ook wanneer bijlage IX geen specifieke eis bevat. Volgens de memorie van toelichting betekent dit dat het bestuur vóór de verwerving alle beschikbare oplossingen en alternatieven grondig analyseert en ze ook op hun energie-efficiëntie beoordeelt. Waar nodig gebeurt dat met een kosten-batenanalyse vanuit maatschappelijk perspectief, die ook rekening houdt met voordelen waaraan niet gemakkelijk een prijs kan worden gegeven.
Het beginsel betekent niet dat energie-efficiëntie altijd voorrang krijgt, doch de diverse oplossingen en alternatieven moeten wel met grote zorg en aandacht worden overwogen. Het spreekt echter voor zich dat er ook nog andere overwegingen kunnen spelen, zoals de beschikbare budgettaire middelen die beperkt kunnen zijn.
Wat betekent dit concreet?
Bij een nieuwe huur of aankoop met een geraamde waarde vanaf de Europese drempel wordt de energieprestatie van het gebouw een juridische voorwaarde. Het gebouw moet dan minstens voldoen aan de minimumeisen voor energieprestaties die in het betreffende gewest gelden voor het bouwen of verbouwen van gebouwen, tenzij dat technisch niet haalbaar is of de aankoop dient voor een grondige renovatie of afbraak, voor doorverkoop zonder eigen gebruik of voor het vrijwaren van een beschermd gebouw.
De naleving wordt gecontroleerd aan de hand van de energieprestatiecertificaten die volgens de gewestelijke regelgeving worden afgegeven.
Indien de aanbesteder zich op de technische onhaalbaarheid beroept, moet hij dat vooraf beoordelen en aantonen, en dient de motivering in het dossier te worden bewaard.
Voor uw lokaal bestuur betekent dit dat het bij elke aankoop of nieuwe huur van een gebouw, en bij de verwerving van een erfpacht of opstal, vooraf moet nagaan of de geraamde waarde de drempel bereikt. Is dat het geval, dan vraagt het bestuur het energieprestatiecertificaat op en toetst het dat aan de gewestelijke minimumeisen. Voldoet het gebouw niet, dan kan de transactie alleen doorgaan als een uitzondering geldt. Beroept het bestuur zich op technische onhaalbaarheid, dan moet het die vooraf aantonen én motiveren.
De datum van inwerkingtreding van de nieuwe bepalingen is heden nog niet bekend, maar deze wordt nog in 2026.
***
Vastgoedtransacties door lokale besturen blijven buiten de procedures voor overheidsopdrachten, maar niet langer buiten de energie-efficiëntieregels. Bij een huur of aankoop vanaf de Europese drempel moet het lokaal bestuur dus kunnen aantonen dat het gebouw aan de energie-eisen voldoet, of motiveren waarom een uitzondering geldt.
Wie nu al de energieprestatie bij elke transactie toetst, vermijdt verrassingen zodra de wet in werking treedt.
GD&A & Smart Cities: seminarie in aantocht
De wetgeving inzake overheidsopdrachten blijft voortdurend in beweging, zoals deze wetswijziging opnieuw aantoont, met nieuwe vereisten die als paddenstoelen uit de grond schieten. De smart cities van morgen zijn vandaag nabijer dan ooit. Wil uw bestuur de technologische en ecologische ontwikkelingen niet mislopen, dan is het belangrijk om nu al voorbereid te zijn op de aandachtspunten die bij dit soort smart city-projecten komen kijken.
Wilt u zelf dieper duiken in deze materie met concrete kennis en praktische handvaten over de mogelijkheden binnen de regelgeving overheidsopdrachten en concessies voor smart city-projecten, intellectuele eigendom bij de ontwikkeling van digitale oplossingen, privacy en GDPR als rode draad doorheen deze projecten alsook de ethische dimensie?
Schrijf u dan in voor onze seminaries “Smart Cities: hoe vandaag aanbesteden voor de samenleving van morgen?” op donderdag 10 december 2026 van 09u00-12u00 in Lokeren en op dinsdag 24 november 2026 van 09u00-12u00 in Hechtel-Eksel.
Inschrijven kan via de navolgende linken op onze website:
- Lokeren donderdag 10 december 2026 van 09u00-12u00: Seminarie te Lokeren: Smart Cities: hoe vandaag aanbesteden voor de samenleving van morgen? – GD&A Advocaten
- Hechtel-Eksel dinsdag 24 november 2026 van 09u00-12u00: Seminarie te Eksel: Smart Cities: hoe vandaag aanbesteden voor de samenleving van morgen? – GD&A Advocaten
