Elke Vlaamse gemeente moet uiterlijk op 31 oktober 2026 berekenen hoeveel onbebouwde bouwgrond op haar grondgebied in handen is van Vlaamse besturen. Dat lijkt een louter administratieve oefening, maar in werkelijkheid legt die berekening de basis voor een verplichting met verstrekkende gevolgen voor het gemeentelijk patrimonium: minstens 25% van die oppervlakte moet worden ingezet (resp. dreigt ingezet te moeten worden) voor sociale huurwoningen. Een groot deel van die gronden is echter niet van de gemeente zelf. Wat volgt, is dan ook een vraag die elke financiële én juridische dienst zich nu al moet stellen: hoe zet je -als gemeente- in voor sociaal wonen wat je niet bezit, en wie betaalt daarvoor?
Een ruim begrip, met ruime gevolgen
Het begrip “Vlaamse besturen” is in artikel 1.3, §1, eerste lid, 60°, VCW bijzonder ruim omschreven. Het omvat niet alleen de gemeente zelf, maar ook onder meer:
- de Vlaamse ministeries, agentschappen en provincies;
- de OCMW’s en hun verenigingen;
- de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden;
- de polders en wateringen;
- de kerkfabrieken en andere besturen van de temporaliën van erkende erediensten.
Alleen de gronden van Vlabinvest apb tellen niet mee voor het minimale aandeel van 25%. Voor al die andere gronden waakt de gemeente, als regisseur van het lokale woonbeleid, over “geconcerteerde acties” en stelt de gemeenteraad een actieprogramma vast.
Het expliciete voorbehoud van de Raad van State
De afdeling Wetgeving van de Raad van State zag het probleem al vroeg. In zijn advies 78.228/3 van 17 oktober 2025 stelde de Raad ondubbelzinnig:
“De verplichting waarin de ontworpen regeling voorziet voor de gemeenten kan derhalve niet betekenen dat zij zonder meer onbebouwde bouwgronden en kavels kunnen mobiliseren die toebehoren aan andere Vlaamse besturen dan de gemeenten zelf, en zal moeten worden uitgevoerd mits eerbiediging van het eigendomsrecht van die besturen.”
De memorie van toelichting neemt dat voorbehoud over. Ook tijdens de commissiebespreking werd de verplichting expliciet “genuanceerd door de Raad van State” genoemd. Het decreet zelf zegt echter nergens hoe die eerbiediging moet worden verzekerd, terwijl het niet-aanwenden van die gronden wel kan bijdragen tot een kwalificatie als gemeente die kennelijk onvoldoende inspanningen levert.
Van eerbiediging naar aankoop (of zelfs onteigening?)
Het eigendomsrecht van een ander bestuur eerbiedigen betekent in de praktijk dat de gemeente die grond niet om niets krijgt. Ze kan hem alleen inzetten door hem te verwerven, te ruilen of er een zakelijk recht op te vestigen. De prijs daarvoor ligt bovendien niet vrij ter onderhandeling: volgens de omzendbrief KB/ABB 2019/3 is de schattingsprijs bij een verkoop door een lokaal bestuur in beginsel de minimumprijs.
Weigert de eigenaar, dan blijft in principe alleen het instrument van de onteigening -als ultimum remedium– over. Daarvoor reikt het decreet geen instrument aan, en ze vergt een aangetoond algemeen nut en een gerechtelijke procedure.
Zo wordt de 25%-regel, voor het grondenaandeel dat aan andere besturen toebehoort, in feite een aankoopverplichting. Die last komt bovenop de financiële bijdrage die een gemeente in categorie 2b al verschuldigd is. Middelen die naar grondtransacties tussen overheden gaan, kunnen bovendien niet meer worden besteed aan bijkomende sociale huurwoningen.
Ook het eigen patrimonium van de gemeente is niet (langer) vrij
Iedere gemeente is zelf ook een Vlaams bestuur in de zin van artikel 1.1, §1, eerste lid, 60° VCW. Ook de eigen onbebouwde gronden van ieder gemeente tellen derhalve mee in de gezamenlijke oppervlakte, met voor gevolg dat men die gronden in beginsel niet langer vrij kan bestemmen, vervreemden of in reserve houden voor toekomstige behoeften.
Bovendien: gronden die een gemeente bezit op het grondgebied van een buur- of andere gemeente, tellen eveneens mee in de rekenoefening die door die buur- of andere gemeente moet gemaakt worden in het kader van haar verplichting. De eigenaar-gemeente heeft daarbij geen inspraak en geen specifiek verhaal.
Gelukkig is de decreetgever in dit alles niet blind gebleven voor taakgebonden gronden. Gronden met de kenmerken van artikel 5.107, 1°, VCW blijven buiten de berekening, zoals gronden die rechtstreeks dienstig zijn voor de taak van het bestuur, collectieve voorzieningen en gronden waarop een bouwverbod rust. Toch blijven er pertinente vragen: de regeling bevat bijvoorbeeld geen individuele proportionaliteitstoets, er is niet voorzien in ruimte voor gronden die nodig zijn voor toekomstige gemeentelijke taken, … .
Tot slot
De 25%-regel steunt op een legitieme ambitie, maar botst met een eeuwenoud rechtsbeginsel: nemo dat quod non habet, niemand kan geven wat hij niet heeft.
Een gemeente kan geen grond inzetten die haar niet toebehoort, tenzij ze hem eerst verwerft. Daarmee wordt een woonbeleidsinstrument stilaan een financieel en patrimoniaal vraagstuk dat rechtstreeks raakt aan de lokale autonomie….
***
Bij GD&A Advocaten begrijpen we als geen ander het belang van deze materie. Ons team staat dan ook steeds klaar om uw bestuur met kennis van zaken bij te staan.
