Het arrest van 17 oktober 2024 van de Raad van State heeft geleid tot de aanpassing van de onroerende bezitsvoorwaarde voor sociale huurwoningen en een toename van de vraag naar sociale woningen.
Tegelijk worden we uitgedaagd door nieuwe doelstellingen inzake het Bindend Sociaal Objectief (BSO) 2026 – 2042 en de daartoe vereiste overeenkomsten tussen lokale besturen en sociale huisvestingsmaatschappijen.
Bovendien loeren daarbij sancties om de hoek! Consilium sine actu nihil est!
***
De onroerende bezitsvoorwaarde voor sociale woninghuur
Tot voor kort konden zowel kandidaten die volledig als gedeeltelijk eigenaar waren van een woning of een bouwgrond geen aanspraak maken op een sociale huurwoning. De Raad van State oordeelde in haar arrest van 17 oktober 2024 dat dit strijdig was met het gelijkheidsbeginsel. Het gevolg van dit arrest is dat de onroerende bezitsvoorwaarde werd aangepast, waarbij sinds 1 oktober 2025 enkel de kandidaat-huurders die volledig eigenaar zijn van een woning of bouwgrond geen aanspraak meer kunnen maken op een sociale huurwoning.
Dit arrest verruimt de doelgroep van kandidaat-huurders, waardoor de druk op lokale besturen om voldoende sociale huurwoningen te voorzien verder stijgt.
Het nieuw Bindend Sociaal Object (BSO) 2026-2042 van de Vlaamse Regering
Hoewel nog niet definitief goedgekeurd (verwacht in 2026), heeft de Vlaamse Regering voorlopig de krijtlijnen van zijn nieuwe doelstelling uitgetekend. De Vlaamse regering wil tegen 2050 50.000 extra sociale woningen realiseren, waarvan 45.000 via een verplicht gemeentelijk BSO. De doelstelling is minstens 9% sociale huurwoningen per gemeente. Elke gemeente zal dus zijn steentje moeten bijdragen om aan de stijgende vraag te voldoen.
Tegen 1 november 2026 moeten de lokale besturen samen met de woonmaatschappijen verplicht een bindende overeenkomst sluiten ter realisatie van de sociale huurwoningen, inclusief planning en strategie. Gemeenten kunnen samenwerken via een driepartijenovereenkomst, met de Vlaamse Regering, echter zijn ook hier duidelijke voorwaarden aan verbonden.
Driejaarlijks zal er een voortgangstoets plaatsvinden waarbij de resultaten per gemeente bekeken worden tegenover het vastgelegde groeipad of de afspraken in de driepartijenovereenkomst. Lokale besturen die hun groeipad niet volgen, riskeren een financiële bijdrage aan de huurpremie. Deze sanctie loopt op per ontbrekende woning.
Sociale woninghuur en betaalbaar wonen
We hebben het dan nog niet gehad over de – ruimere noemer- betaalbaar wonen, een steeds groter wordende uitdaging voor elk lokaal bestuur. De combinatie van juridische hervormingen en beleidsdruk vereist snel en doordacht handelen.
Conclusie: werk aan de winkel!
Uiterlijk tegen 1 november 2026 moeten lokale besturen een overeenkomst sluiten met de woonmaatschappijen, inclusief een gedetailleerde strategie voor de uitvoering van het gemeentelijk BSO. Elke gemeente heeft daarbij haar eigen uitdagingen en mogelijkheden.
GD&A Advocaten -tesamen met haar multidisciplinair (financieel, ruimtelijk, strategisch, technisch, …) vastgoedteam Polaris– biedt u graag ondersteuning bij deze overeenkomsten, alsook een realistische strategische uitrol daarvan.
Wij zijn er daarbij bovendien van overtuigd dat een integrale benadering van uw patrimonium (zowel hetgeen wél als niet in eigendom) cruciaal is. Gaande van strategische marktbevragingen richting de private ontwikkelaarsmarkt, tot omgevingstechnische strategieën (bv. planologische ruil).
Wij zijn graag bereid hierover in vrijblijvend overleg met u te treden teneinde een optimale aanpak te bespreken.
