Van woonnood naar woonhefboom:is uw bestuur klaar voor betaalbaar wonen anno ’26?

Alleenstaande huurders besteedden in 2025 gemiddeld 55% van hun inkomen aan wonen, wachtlijsten worden niet korter en een nieuw Bindend Sociaal Objectief houdt elke gemeente tot 2042 aan de les: de woonopgave staat hoog op de lokale agenda. Daarbij gaat het niet alleen om sociaal wonen, maar evenzeer om betaalbaar wonen voor wie net buiten het sociale stelsel valt en op de private markt evenmin een woning vindt. Lokale besturen beschikken voor beide over meer hefbomen dan vaak gedacht. In aanloop naar ons seminarie zetten we alvast enkele krijtlijnen uit, zonder al het pleit te beslechten.

Sociaal wonen: de regisseur betaalt, de bouwer niet

Met het decreet van 27 februari 2026 kreeg Vlaanderen een nieuw Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor 2026-2042. Acta non verba: tegen 2042 moeten de gemeenten samen 50.000 bijkomende sociale huurwoningen realiseren, waarvan 45.000 als verplicht aandeel. De stad Sint-Niklaas alleen al moet er 882 realiseren.

Op papier is de rolverdeling helder: de gemeente regisseert, de woonmaatschappij bouwt en verhuurt. Maar blijft het groeipad uit, dan valt de financiële bijdrage – behoudens andersluidende afspraak – enkel bij de gemeente. Die bijdrage kan oplopen van 25% over 50% tot 100% van de jaarlijkse huurpremie.

Daarmee wordt de overeenkomst tussen gemeente en woonmaatschappij – na goedkeuring door de gemeenteraad uiterlijk op 1 december 2026 te bezorgen aan Wonen in Vlaanderen – veel meer dan een formaliteit. Het is vooralsnog het enige document waarin de gemeente vat krijgt op haar partner: hoeveel woningen per jaar, welke inhuur, welke rapportering vóór elke voortgangstoets? Ook de overdracht van sociaal woonpatrimonium tussen woonmaatschappijen blijft overigens niet zonder discussie.

En dan is er de 25%-regel: minstens een kwart van de onbebouwde bouwgronden van “Vlaamse besturen” moet (dreigt te) worden ingezet voor sociale huur, ook gronden van OCMW’s, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden of kerkfabrieken. Hoe zet u in wat u niet bezit? De Raad van State waarschuwde al dat het eigendomsrecht van die besturen moet worden geëerbiedigd.

Intussen liggen zowel bij het Grondwettelijk Hof als bij de Raad van State beroepen voor. Maar hangende procedures schorten de regels in beginsel niet op: wachten is dus geen strategie.

Tot slot is het BSO niet alleen een zaak van gemeente en woonmaatschappij. De gemeente heeft de private ontwikkelaar soms nodig om haar objectief te halen, bijvoorbeeld via gemengde projecten of verkavelingen met een sociale component, waarvoor onder voorwaarden ook subsidies bestaan. Dat creëert onderhandelingsruimte, aan beide kanten van de tafel.

Betaalbaar wonen: de creativiteit van het bestuur

Waar sociaal wonen een opgelegd cijfer is, is betaalbaar wonen een terrein waar het bestuur zelf het verschil maakt: voor de jonge starter, het middenklassegezin of de senior die geen recht heeft op een sociale woning, maar de vrije markt evenmin kan volgen. De gemiddelde woningprijs in Vlaanderen bedroeg in 2025 380.655 euro.

Een greep uit de gereedschapskist

Grond als hefboom: in een klassiek project betaalt de koper bijvoorbeeld 50.000 euro voor de grond en 200.000 euro voor de woning. Met een Community Land Trust blijft de gemeente grondeigenaar en valt de grondkost (grotendeels) weg.
Erfpacht en opstal: sturen op gebruik en betaalbaarheid op lange termijn, zonder de grond prijs te geven.
Fiscaliteit: onder voorwaarden 6% of 12% btw bij huisvesting in het kader van het sociaal beleid, 6% btw bij afbraak en heropbouw, en gedifferentieerde opcentiemen als lokale taxshift. Maar het fiscale kader blijft in beweging: het federale regeerakkoord en de begrotingsbesprekingen kunnen de btw-tarieven opnieuw wijzigen – een eerder geopperde verhoging van 6% naar 9% werd bijvoorbeeld voorlopig niet doorgevoerd. Wie vandaag een woonproject structureert, houdt daar best rekening mee.
Ruimte: zones voor gemeenschapsvoorzieningen voor PPS-projecten die school, kinderopvang of zorg combineren met wonen voor specifieke doelgroepen.
Grondbeleid: het Vlaamse voorkooprecht, vrijwillige kavelruil en anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers om de regie te behouden en speculatie te voorkomen.
Stedenbouwkundige lasten en convenanten: afspraken bij vergunningen en RUP’s, zoals een gratis grondafstand – mits ze redelijk blijven in verhouding tot het project.
Bescheiden woonaanbod: een afzonderlijk spoor naast sociaal wonen, met een eigen last bij grotere woon- en verkavelingsprojecten.
Wonen in eigen streek: voorrang voor de minder kapitaalkrachtige, plaatselijke bevolking in de duurste gemeenten.
Nieuwe woonvormen: geconventioneerde huur, budgethuur, wooncoöperaties en cohousing.
Slimme samenwerking: een AGB stadsontwikkeling, Design & Development of een unsolicited proposal om private partners mee aan boord te halen.
Eigen patrimonium: een patrimoniumanalyse als vertrekpunt om de markt gericht aan te spreken.

Van visie naar uitvoering

Betaalbaar wonen botst voortdurend met andere ambities: klimaat vraagt open ruimte, wonen vraagt bouwvolume; verkoop van patrimonium geeft financiële ademruimte, het behoud van grondposities versterkt de regie. De kunst is niet kiezen, maar oplossingen vinden die meerdere spanningsvelden tegelijk bedienen. Een patrimoniumanalyse volgens het Stay-Stretch-Leave-principe toont welk vastgoed u houdt, welk u strategisch inzet – bijvoorbeeld via erfpacht voor budgethuurwoningen, zonder publieke investering – en welk u vervreemdt. En wie betaalbaarheidsvoorwaarden koppelt aan een verkoop of erfpacht, houdt best rekening met een mogelijke herkwalificatie als overheidsopdracht en met de vereiste marktconformiteit en het staatssteun-fantoom.

Beleid in beweging

In het Vlaams Parlement werd in mei 2026 een conceptnota over betaalbaar wonen ingediend. Europa zet met een plan voor betaalbare huisvesting, een in september 2026 voorgestelde verordening en eenvoudigere staatssteunregels de deur verder open.

Hoe al die instrumenten in elkaar grijpen en waar de juridische valkuilen liggen? Dat ontdekt u op ons seminarie.

GD&A Advocaten & Betaalbaar wonen: seminarie in aantocht

Wilt u zelf dieper duiken in de wereld van betaalbaar wonen samen met sprekers Willem Mariën en Steven Michiels alsook het ontwikkelingsteam POLARIS aan de hand van concrete praktijkcases en een rondleiding door het juridische landschap?

Schrijf u dan in voor onze seminaries “Betaalbaar wonen anno ’26: juridische realiteit, risico’s en kansen” op donderdag 19 november 2026 van 13u00-16u00 in Lokeren en op dinsdag 24 november 2026 van 13u00-16u00 in Hechtel-Eksel.

Inschrijven kan via de navolgende linken op onze website: